第二章土地使用权出让方式.pptVIP

房地产法第二版 高富平 黄武双 编著 第二章 土地使用权出让取得方式 一、土地使用权出让的基本含义 一、 现行法对土地使用权出让方式的管制 1、出让方式 第三节 土地使用权的存续期限及其续展 一、土地使用权出让的期限 补充：土地使用权出让的审批权限 * * * 第一节 土地使用权出让行为 1、土地使用权出让是指，国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 （二） 土地使用权出让的法律特征 1、 土地使用权出让方的唯一性和受让方的广泛性 出让方——国家——各级政府——各级土地管理部门 2、 取得的土地使用权是有偿的 3、 取得的土地使用权是有期限的 《土地管理法》根据用途确定期限： 居住≤70年，工业用地≤50年 教、科、文、卫、体≤50年 商业、旅游、娱乐≤40年 综合用地和其他用地≤50年 4、取得的土地使用权是受到法律的严格限制的。 如：《房管法》18、26。 （三）土地使用权出让性质及其争议 土地使用权出让行为是一种民事法律行为/行政行为？ 二、 土地使用权出让法律关系的主体与客体 主体：土地使用权的出让人——土地所有人（国家）——各级土地行政主管部门 土地使用权受让人 客体：土地使用权（有期限限制） 三、 土地使用权出让合同 （1）土地利用总体规划，是国家关于土地利用的全面、长远和战略性的总体部署和安排。 （2）城市规划，城市人民政府组织编制的城市建设和发展规划，反映了城市建设总体目标和社会发展的总需求。 （3）年度用地计划：为了保证土地利用总体规划的落实而编制的一年内具体用地的计划。 1、土地使用权出让的条件 1）可以出让土地使用权的土地必须是国有土地 2）须符合土地利用总体规划，城市规划和年度建设用地计划 2）土地使用权用于房地产开发的须经过批准 3）土地使用权出让的具体方案须经政府批准 （1）预报制度——土地使用权出让方案初步确定后，预先向上级土地管理部门报告； （2）正式报批——实施前，市县土地管理部门应及时按法定程序报送上级人民政府土地管理部门审批； 报批出让国有土地使用权需送下列附件： A.《出让国有土地使用权呈报表》 B.出让地块的地理位置图和规划设计 C.征地、拆迁补偿安置方案或有关协议 D.土地使用条件 E.《出让国有土地使用权合同（草案）》 F.人民政府或有关部门的文件或意见 G.土地管理部门的审查意见 （3） 备案制度——批准后，市县土地管理部门须及时向上级土地管理部门填报《出让国有土地使用权备案表》，同时向批准出让的人民政府的土地管理部门增报正式签订的《出让国有土地使用权合同书》副本和出让地块登记卡复印件。 四、 土地使用权设定登记 物权行为与债权行为？——《物权法》14、15 第二节 土地使用权出让的方式 《城市房地产管理法》13（2）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》4和《协议出让国有土地使用权规定》、《物权法》137（2、3） 土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地； 2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的； 3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； 4）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。 2、必须纳入招标、拍卖、挂牌出让国有土地范围： 三、招标出让土地使用权 1、招标出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定公民、法人和其他组织参加投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 2、程序 招标：发出招标公告，公布招标出让土地使用权的地块的位置，面积，用途、年限等事项； 投标：领取招标文件，制作投标书，并投递； 开标、评标和决标； 确定中标人，签订国有土地使用权出让合同 四、拍卖出让方式 1、拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖行，有竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为 2、程序： 公告，内容包括：拍卖地块的位置、面积；拍卖地块的用途、年限、拍卖的规则；拍卖保证金的数额和支付方式；拍卖的起点、日期等注意事项。 拍卖 签约 公告。 五、挂牌出让方式 1、挂牌出让方式，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的价格结果确定土地使用者的行为。 2、程