第4章 房地产开发用的地的取得.pptVIP

第四章 房地产开发用地的取得;我国的土地所有制;第一节 房地产开发用地的类型;二、房地产开发用地的类型;大、中城市一般根据城市土地区位确定土地等级。 也可划分为： 闹市区（商业集中区）土地 城市副中心区土地 闹市区边缘地带（亚中心区）土地 城市边缘区土地 城市郊区土地;土地用途 ;;（三）按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的不同划分;第二节 房地产开发用地的取得方式;（一）协议方式： 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。低于最低价时不得出让； 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。 地块协议出让底价由市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策。 （二）招标方式 （三）拍卖方式 （四）挂牌方式 ;二、土地使用权出让合同;;;;三、土地使用权转让;转让的方式;转让土地使用权的有关规定：;出租;（二）以划拨方式取得的土地使用权的转让;四、土地使用权终止;2、土地使用权终止后的注销登记;四、关于闲置土地的处理;五、房地产开发可接受地价的测算;土地估价的假设开发法公式;;练习1;练习2;第三节 开发建设中的农地征收;明确几个概念;;土地收回：国家在一定的条件下收回国有土地使用权的制度。 国家为了公共利益的需要或为实施城市规划，进行旧城改造需要调整用地的，以补偿为前提，收回未到期的城市土地使用权的制度； 国家无偿收回国有土地使用权，包括以下几种情况： 通过土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的； 因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； 公路、铁路、机场、矿场等核准报废的； 以出让方式取得房地产开发用地，满2年未动工开发建设的； 国有土地使用者不按批准用途使用土地的。;土地收回与土地征收的区别;三、农地征收、出让程序;;（4）确定征地补偿费、需要安置的人数和安置途径。 （5）拟定征收土地方案 根据征收土地方案内容，由县级以上人民政府土地行政主管部门负责拟定征收土地方案。 （6）征求意见 （7）签字上报审批;征地方案的内容 征收土地方案要说明被征土地的数量、位置、权属以及土地补偿标准、安置途径等内容，以表格的形式填写，同时另附以下材料： A、《建设拟征(占)地土地权属情况汇总表》。 B、耕地以外的其他土地的有关补偿标准的规定。 C、用地单位对本方案的意见。 D、1：500至1：1000征地红线图，能反映征地范围、面积、利用现状及权属关系。;（四）征地公告与登记 地方人民政府在收到征地方案批准文件之日起10个工作日内进行征地公告，由土地管理部门具体实施。 征地公告内容： 征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途； 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积； 征地补偿标准和农业人员安置途径； 办理征地补偿登记的期限、地点。 未进行征地公告的，被征地权利人有权拒绝办理征地补偿安置登记手续。;（五）土地补偿安置方案公告 内容： 被征土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量、需要安置的农业人口的数量； 土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式； 安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式； 地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式； 农业人员的具体安置途径； 其他有关征收补偿、安置的具体措施。;（六）听取意见 对安置补偿安置方案有不同意见的或要求举行听证会的，应当在征地补偿安置方案公布之日起10个工作日内向土地行政主管部门提出。 （七）征地补偿 补偿费应自公告后三个月内全额一次性给付 （八）办理土地出让手续，签订出让合同，核发土地使用证。;农地征收审批权限;基本农田的内涵;四、开发建设中的农地征收补偿、费用;;;某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（ ）。 A．不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B．该耕地的土地补偿费最少为60万元 C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人 D．由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费 答案：D;;北京市菜地基金缴纳标准：;（七）耕地开垦费;北京市耕地开垦费的缴纳标准:;;;;例题;根据相关规定，试回答下列问题：;土地征收补偿的主体;梅港村镇山第三村民小组诉梅港村委员会克扣征地补偿费案;1992年12月15日，梅港村委员会代表该村三个村民小组与梅港粮管所《土地征用协议》，协议规定，征用土地的补偿费为每平米2.85元（含土地附着物补偿费），共计47478.1元。梅港粮管所征地付款后，梅港村委员会扣除附