房地产企业税收政策与税收筹划B.pptVIP

房地产企业税收政策与税收筹划 主讲 黄董良 一、房地产开发企业的主要税收政策 房地产开发企业应缴纳的税种主要是：营业税、土地增值税和企业所得税。另外还有：城市维护建设税、印花税、房产税、车船税、城镇土地使用税、耕地占用税、车辆购置税、契税、增值税、关税等；同时负有代扣代缴个人所得税义务。 一、房地产开发企业的主要税收政策 （一）营业税的主要税收政策 1.销售不动产（包括房屋建筑物和在建工程）、转让土地使用权和提供应税劳务。 ●应税营业额：全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： 一、房地产开发企业的主要税收政策 （１）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； （２）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （３）所收款项全额上缴财政。 一、房地产开发企业的主要税收政策 ●单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。 ●纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 一、房地产开发企业的主要税收政策 ●纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额 。 ●单位销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 一、房地产开发企业的主要税收政策 ●自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 一、房地产开发企业的主要税收政策 ●适用税目：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 一、房地产开发企业的主要税收政策 ●纳税义务发生时间：纳税人采用预收款方式转让土地使用权或者销售不动产的，以收到预收款的当天为纳税义务发生时间。 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 一、房地产开发企业的主要税收政策 2.视同销售 （1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人； （２）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为； （３）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 一、房地产开发企业的主要税收政策 财税[2009]111号文件规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税： ●离婚财产分割； ●无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； ●无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； ●房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 一、房地产开发企业的主要税收政策 3.房产出租：房产出租（包括转租）应缴纳租赁业营业税。 4.合作建房：应分别情况处理： 土地使用权与房屋所有权交换：分别纳税； 土地使用权租金与房屋所有权交换：分别纳税； 成立共担风险、共负盈亏合营企业：不纳税。 一、房地产开发企业的主要税收政策 5.代建房：符合规定条件的代建房按手续费计算纳税。 条件： （1）委托方与受托方签订代建合同； （2）用房单位能提供土地使用证和有关部门的建设项目批准书及基建计划； （3）房地产开发企业不垫付资金； （4）受托方与委托方全额结算（原票转交），受托方只收取手续费（浙江省规定：不发生土地使用权和产权转移）。 一、房地产开发企业的主要税收政策 6.混合销售 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳