20140319_西安_盛龙广场_策略_二次沟通报告(汇报版)_杜培、王鹏辉.ppt

1 谨呈：西安郅辉房地产开发有限公司  盛龙广场二次沟通报告 世联地产 盛龙广场项目组 2014.03.17 2 项目框架图 1、项目目标审视 2、项目机会寻找 市场机会 客户机会 3、项目定位 4、策略方向 产品机会 3 3 项目目标及目标研判 1 对本项目目标的审视—— 困境。 4 目标 销售目标：销额6.1亿，其中住宅3.5亿，商业2.6亿 价格目标：整盘均价突破7000元/平米 项目名称 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 建筑形态 梯户比 面积区间及主力面积 价格 月均销售套数 13年推售货量 13年销售额（截止12月1日） 项目卖点 天朗大兴郡 1950亩 40万㎡ 3.37 42% 高层、洋房、小高 3T17 一室：30-61㎡ 6300元/㎡ 10 2200 13 品牌、大盘、低价 2T4，2T6 两室：79-92㎡ 7000元/㎡ 88 138150 2T2，2T4 三室：104-131㎡ 7000元/㎡ 40 61560 2T4 四室：130-160㎡ 7200元/㎡ 5 24640 华远海蓝城 660亩 120万㎡ 3.3 40% 高层、洋房 2T4 两室：79-82㎡ 6800元/㎡ 42 49456 8.2 品牌、教育、大盘、低价 三室：89-113㎡ 7000元/㎡ 56 88856 两室：79㎡ 7800元/㎡ 4 9954 三室：89-112㎡ 8000元/㎡ 3 12732 三室：150㎡ 9000元/㎡ 1 2700 华远君城 300亩 82万㎡ 3.2 42% 高层、小高 2T4、2T5 两室：67-85㎡ 6600元/㎡ 30 23093 7.8 品牌、教育、低价 三室：90-96㎡ 6800元/㎡ 20 24012 四室：135-145㎡ 7100元/㎡ 10 3442 中建开元壹号 400亩 101万㎡ 2.95 36% 高层、小高 高层：2T4 两室：89-93㎡ 8400元/㎡ 19 18328 7 品牌、地段、地铁、大盘 三室：125-136㎡ 8700元/㎡ 19 26872 小高：2T4 三室：140㎡ 10000元/㎡ 5 4760 四室：180-230㎡ 3 26470 海璟台北湾（三期） 50亩 19万㎡ 5 32% 高层 2T6 两室：67-85㎡ 5900元/㎡ 55 52800 6.5 品牌、大盘、低价 三室：90-96㎡ 6000元/㎡ 40 59714 四室：135-145㎡ 6300元/㎡ 15 40500 名京九合院 300亩 100万㎡ 4.6 40% 高层 2T4、2T6 两室：85-92㎡ 7800元/㎡ 14 23220 2.7 地段、地铁、大盘 三室：136-143㎡ 8000元/㎡ 5 38500 四室：159㎡ 8200元/㎡ 2 29097 上和城 57亩 20万㎡ 4.67 43% 高层 2T4 两室：87-103㎡ 6600元/㎡ 10 43890 2.3 地段 三室：118-141㎡ 6400元/㎡ 18 57750 本项目 230亩 100万㎡ 6.5 35% 高层、公寓、商业、办公 3T10 一室：39-63㎡ 7200元/㎡ 20 24000 2.03 地段、地铁 两室：71-97㎡ 6500元/㎡ 10 19550 三室：104-120㎡ 6200元/㎡ 5 8800 四室：140㎡ 6200元/㎡ 5 9800 5 目标研判 区域内过7亿的项目都是品牌开发商，产品本身质素较高，本项目产品不具备竞争力，在此情况下，完成6.1亿的销售任务，要全面超越竞争对手，自身销售速度至少提升2倍，困难重重 整盘 区域内过7亿的项目特征： 1、本土或全国性的品牌开发商；2、项目本身体量较大；3、建筑类型多为高层、小高层；4、容积率在3.5左右，梯户比较低，有一定居住舒适度。 直接竞品 6 目标研判 14年市场供应预判--区域市场2014年供应量充足，为13年供应量的1.5倍，区域竞争将更加激烈 住宅 城北市场项目 2013年供货 2013年去化 2014年新推 2014年货值 面积段（㎡） 套数 面积 套数 面积 面积段（㎡） 套数 面积 套数 面积 本项目 39-140㎡ 1074 96798 1249 112664 名京九合院 90-159㎡ 699 90817 397 51645 90-159㎡ 660 85800 720 93600 荣民项目 - - - - - 72-170㎡ 2161 232042 2161 232042 上和城 83-125㎡ 924 101640 373 41055 91-141㎡ 437 48070 472