地王潮的背后这次有何不同.PDFVIP

地王潮的背后:这次有何不同？ 伍戈 崔喜君 易华强1 核心观点： 1.2016 年以来，我国的一、二线重点城市已涌现出历史上最多的地王数量，这 次“地王潮”来得比往年更为猛烈。通过对比历次地王潮的宏观背景、土地供求 以及拿地主体等，我们可以发现地王潮背后折射出来的宏观经济信息及其预示意 义。 2.从宏观经济环境来看，历次地王潮的高点几乎都对应着同期M1 增速的峰值和 实际利率的相对底部。可见地王潮涌现的必要条件似与流动性的相对充裕有关， 流动性状况对于地王涌现频率的影响十分显著。 3.从土地市场的供需来看，地王潮期间的土地供应都显得相对不足。当前一、二 线重点城市建设用地逐步减少，土地资源稀缺性不断凸显，土地财政不可持续性 日益明显。未来土地的供需矛盾或将进一步尖锐，传统的土地供应方式以及地方 财政发展模式亟需改革。 4.从拿地主体来看，历次地王潮中国企都占据着重要的地位，并且近年来呈现出 占比逐步提升的特点。尽管所谓的“央企为了维护房地产牌照而大规模购地”并 不是引发此次地王潮的主要原因，但拿地主体的“国进民退”现象却值得我们高 度关注。 5.历次地王潮高点的出现一般预示着房地产景气度见顶回落。站在目前时点，如 果后期地王出现的频率相对下降，那么6 月份很可能就是本次地王潮的高点，这 或将对下半年的房地产价格以及房地产投资有一定的前瞻性指示意义。 正文： 2016 年初以来的不到半年时间里，我国的一、二线重点城市已经涌现出了 2 历史上最多的 “地王”数量 ，这次 “地王潮”似乎来得比往年更为猛烈。目前 各界对地王频出的原因依然众说纷纭，这次是否会有实质性的不同呢？通过对比 历史上的几次主要地王潮，本文将试图解析地王潮背后折射出来的宏观经济信息 及其预示意义。 一、史上最强的地王潮？ 我国历史上是否也出现过地王潮？如何寻找历次地王潮出现的时期呢？由 于目前缺乏权威的统计信息来源，对上述问题的回答莫衷一是。对此，我们借助 “大数据”的思维方式，引入谷歌趋势和百度指数的关键词搜索频率，试图来找 3 寻历史上可能出现的地王潮时期。从搜索结果来看，过去十年我国大致经历了 1 伍戈，华融证券首席经济家；崔喜君，华融证券策略分析师；易华强，华融证券房地产行业分析师。本 文仅代表个人看法，并不必然代表供职单位意见。 2 地王一般是指在商品房用地拍卖中以极高价被拍得的建筑用地。目前我国政府采用招标拍卖挂牌方式出 让住宅用地。如果竞出天价，地价记录被刷新，这些创纪录的高价地往往被称诙谐地称为 “地王”。 3 具体而言，谷歌趋势是Google 推出的一款基于搜索日志分析的应用产品，通过分析Google 全球的搜索 结果，告诉用户某一搜索关键词各个时期下在Google 被搜索的频率和相关统计数据。百度指数的原理与谷 歌类似，是以百度网页搜索和百度新闻搜索为基础的免费海量数据分析服务，用以反映不同关键词在过去 1 三次大规模的地王潮，对应的高点时期分别是2010 年2 月、2013 年9 月和2016 年6 月 （期间，虽然也零星出现过其它一些地王潮，但规模相对较小）。 图1：谷歌趋势关于地王的统计 图2：百度搜索指数关于地王的统计 地王潮III 60 地王潮I 地王潮II 谷歌趋势 50 40 30 20 10 0 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 1 4 7 0 1 4 7 0 1 4 7 0 1 4 7 0 1 4 7 0 年 年 年 1 年 年 年 1 年 年 年 1 年 年 年 1 年 年 年 1 6 6 6 年 7 7 7 年 8 8 8 年 9 9 9 年 0 0 0 年