RC房地产集团三年战略规划方案-39页.ppt

第一部分 融创三年战略 第二部分 现有战略布局思考 第三部分 融创全国化战略布局 第一部分 融创三年战略 一、宏观经济环境的分析 二、行业三年发展趋势分析 三、对我们自身的分析 四、融创三年战略目标 一、宏观经济环境分析 二、行业三年发展趋势分析 2004年政府针对房地产行业出台了一系列调整政策，这些措施内容针对性强，执行力度大，为近年少有，而且这些政策将长期持续地影响房地产行业的发展。 1、房地产消费市场 1999-2003年，商品房竣工销售面积比例呈逐年下降的趋势，由1.47下降到1.23，销售面积增幅持续大于竣工面积增幅，而04年截至11月份，商品房销售面积超过同期竣工面积。房地产市场的需求量是旺盛、持续而且真实的； 国家统计局数据显示，近三年来，商品房平均销售价格增速连年攀升，从01年1.8%直到04年11月份的12.5％。目前房价快速上涨，既有房改的因素，又有城市化的加速（房屋拆迁、城市扩张）以及低利率的刺激。 结论：房价中长期趋势看涨。随着宏观调控作用的显现和 居民投资消费需求的释放，全国的整体房价会进入平稳上升的阶段。 2、土地市场 2004年，政府对经营性土地使用权出让严格执行“招拍挂”制度等。土地出让更透明规范，跨区域开发政策门槛降低； 依据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，我国将实行最严格的土地管理制度，严控建设用地增量。未来3年中，政府仍将是主要的土地供应方，但土地供应量将有所控制； 另外，各地开发商手中有相当数量的闲置土地，由于受操作能力和资金方面的限制，行业内针对土地和资金的合作将会得到快速发展； 基础设施建设投资巨大，只能依靠土地产生的收益收回投资，并通过城市的扩大，使基础设施得到充分的利用，因此卫星城建设将是大型城市房地产发展的新趋势，同时也是我们土地获取的一个重要方向。 4、行业基本政策 商品房预售制度 在未来3年中不会有太大的变化，我们要充分利用现阶段政策利好的一面，迅速做大做强； 按揭贷款制度 目前作为商业银行资产质量最好的部分之一，随着房地产市场不断发展，越来越多的商业银行已经加入“按揭”贷款行列； 垫资施工 虽然国家开始出台了相关的文件规范工程款支付，但由于建筑施工单位本身处于房地产价值链的低端，市场竞争激烈，垫资施工已经成为行业的普遍现象，近期不可能有太多变化。 5、区域发展不均衡 与宏观经济类似，全国各地区的房地产发展不均衡程度较大，主要表现在： 土地出让透明、公开程度不同，仍有一些地区的“招拍挂”只是一种形式 土地出让付款条件差异较大 政府对行业管理的规范程度有较大的不同 房地产消费市场成熟度差异巨大 （7）行业的发展必将催生大型和超大型企业的产生 国际上，发达国家平均排名前五位房地产企业在全国住宅市场的份额10—16%。最大的房产企业在全国的市场份额接近了3—8%。 中国经济的持续快速发展逐步与世界接轨，出现大型及超大型企业是必然趋势。按照07年销售额预算，中国的住宅市场销售额将超过1.6万亿元，在中国房价远低于世界平均水平的条件下，出现占市场分额3%-5%的企业，销售额也将达到500-800亿。 总的来说，未来三年行业将向规范、健康、集中度更大的方向发展。而且由于全国各地房地产发展周期不一样，我们可以利用全国化布局的战略决策规避单一区域开发风险，迅速扩大规模，成为行业中的巨头并保持长期竞争优势。 三、对我们自身的理解 04年实现销售回款23.85亿，销售利润4.21亿，融创已经迈出了坚实的第一步 拥有了能持续理解和实践行动纲领的团队 与众不同的商业模式和核心价值观保证我们能超速发展 占地6000亩，建筑面积530万平米的土地储备可贡献310亿销售额和76亿利润 长期合作并高度认可我们的众多合作方 初步成熟的集团化组织架构 四、三年战略目标 1、三年战略调整 充分发挥现有资源优势，快速上规模，为五年战略实现奠定坚实基础：在量级上接近顺驰，在发展潜力上超过顺驰。 NO.1 作进入城市的销售额和利润的第一 FOCUS 行动纲领 商业模式  (1)房地产行业三年战略： 第二部分 融创现有布局思考 一、现有战略布局 二、现有布局不足 一、现有战略布局 二、现有布局不足 1、相对集团三年战略目标而言，进驻城市的整体数量偏少导致获取地块的机会偏少；目前各区域土地线索不足以支撑集团三年战略目标 2、现有战略布局的差距，一线城市与二三线城市的比例尚不够合理 3、与部分全国化发展的开发商相比，战略布局上亟待完善：尚未进入全国一线大型城市，品牌效果难以凸现，尚未进入具有巨大发展潜力的中部地区 4、商业地产拓展尚未完全启动，工作相对