中国房地产税研究1.ppt

一、房地产税收的对象与范围 * * 房地产税收研究： 理论与中国的改革探索 一、何谓房地产税？ 财产由一系列附加在一个特定目标上的法律权利构成。房地产税（或财产税）不是对物质性的土地和建筑课税，而是对附属在这些物质性的土地和建筑上的不可触摸的权利课税。 看起来对建筑课税与对建筑所有者权利的课税两者之间的差别仅仅是语义上的不同，事实上，这个区别使财产非私有的国家可以征收房地产税。 二、为什么对房地产课税？ 总之，房地产税是一个很好的地方税 （1）房地产税税基是基于不可移动的房地产； （2）房地产价值的波动要远小于宏观经济变量以及基于宏观经济的财政收入； （3）房地产税能够激励土地利用效率的提高； （4）房地产税税基不会因课税而从生产流程中退出； （5）可以帮助地方政府建立独立自主的财政收入体系，使其能够通过“边际”原则做出最优点财政支出决策。 三、房地产税的主要作用是什么？ 对财政收入的影响： （1）房地产税收收入占（各级）政府所有税收收入的比重（美国9.2%、英国8.4%、加拿大8.3%）； （2）房地产税收收入占地方政府地方税收入的比重（美国73%、英国99%、加拿大84%）； （3）房地产税收收入占国民生产总值的比重（一般不超过15%）。 对土地利用效果的影响： 土地税优于所有其他税种，因为土地税不扭曲土地市场（亨利·乔治）； 为什么？ 一般地，个人收入所得税扭曲了劳动力市场（不鼓励工作），消费税扭曲消费市场（不鼓励消费）。由于土地税是对地租课税（土地的经济回报），土地税不改变地主的经济行为。 四、房地产税的税基是什么？ （一）房地产税的课税对象应是什么 可以是土地、建筑，或两者的结合，但目前只对土地的征税较为少见，多数是对土地和建筑课税。 为什么？ 1、土地税征管的困难性，难以估计其价值； 2、仅基于土地的房地产税税基过小，征收行为不合算。 （二）房地产税的课税范围 从国外的经验看，需要解决的问题： 1、应对哪些房地产类型课税？（西方国家主要是对住宅、商业和工业课税） 2、是否应对不同的房地产类型予以区别对待？（应该一视同仁，房地产税负是财产拥有者或使用者对他们享受地方政府提供公共服务和产品所支付的价格） 3、应否对特殊房地产类型实施减免？（不应该减免，对一些有很多社会功能的房地产可以进行直接的资金补贴） （三）税基的评估 这是实施房地产税的核心问题之一： 由于房地产市场的特殊性，需要对没有在市场上交易的房地产确定或计算其价值。 五、房地产税的税率如何确定？ 国际上确定税率的两种模式： （1）中央或更高一级的政府来决定税率； （2）由地方政府来决定税率。 比较 第一个模式的优点是同一税率可以避免税收竞争； 第二个模式的优点在于地方政府能够“以支定收”，建立起财政收入决策和财政支出决策之间的联系，实现公共财政效率。 税率确定模式的实例： （1）中央政府决定税率的国家：日本、乌克兰、智利、突尼斯、泰国等； （2）地方政府决定税率的国家：阿根廷、肯尼亚、美国、加拿大等。 地方政府在实践中如何确定税率？ （1）确定政府所需的财政开支； （2）根据财政转移支付和其它税费收入预测，决定房地产税税收总额； （3）房地产税率等于房地产税收总额除以房地产税基。 统一税率还是“双税率”（或分税率）？ （1）统一税率征管成本低； （2）绝大多数国家实行的是统一税率。 固定税率还是累进税率？ （1）固定税率简单、征管成本低（日本、加拿大等国家）； （2）累进税率将税负与接受的公共服务挂钩、体现了税制的公平性（德国、印尼和泰国等国家）。 1、房地产税收的对象： 以房地产为征收对象的现行税种，不涉及各种收费。 房地产税研究中涉及的范围 税收 收费 土地出让金 直接以房地产为征收对象的税收 房地产企业交纳的全部税收 2、范围： 现行税制中，直接将房地产作为征税对象的共有6个税种： （1）土地增值税；（2）城镇土地使用税；（3）耕地占用税；（4）房地产税；（5）城市房地产税；（6）契税 从房地产行业企业经营所缴纳的全部税种考虑，还包括5个税种及1个附加： （1）营业税；（2）企业所得税；（3）个人所得税；（4）印花税；（5）城市维护建设税；（6）固定资产方向调节税（现已经听征）和教育费附加。 二、现行房地产税的税制概要及历史 1、城镇土地使用税： 目的：为了促进合理使用城镇土地，适当