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第七章房地产产权产籍管理 第一节 房地产权属管理概述 一、房地产权属登记的概念 房地产权属登记是土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度的总称。 房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 二、房地产权属登记管理的任务 (一)做好房地产确权、发证工作 主要任务就是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产权属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权利终止等的注销工作。 (二)做好房地产测绘工作 房地产测绘是根据房地产权属登记管理的需要，应用测绘技术、提供以权属为核心、权属的单元界址为基础，以房屋及房屋所在平面位置、房屋状况、面积为重点的房地产图的一种技术服务。 房地产的权属关系、自然状况发生变化时，应及时、准确地进行变更测量，使房地产图和房地产实际情况保持一致。 (三)做好房地产权属档案管理工作 首先要做好现有权属档案资料的管理；其次是在初始档案的基础上，根据权属管理提供的权属转移、变更情况，对权属档案进行不断修正、补充和增籍、灭籍工作，以保持权属档案资料的完整、准确，使图、档、卡、册与实际情况保持一致。 三、房地产权属登记管理的目的和意义 (一)保护房地产权利人的合法权益 (二)是房地产管理的基础工作 (三)为城市规划、建设、管理提供科学依据 四、房地产权属登记管理的原则 (一)权利主体一致原则 房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权的主体必须一致。 (二) 属地管理原则 房地产权属登记实行属地管理原则，即房地产权属登记必须在房地产所在地进行。 第二节 房地产权属登记管理 一、房地产权属登记制度概述 《城市房地产管理法》规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。 房地产权属登记发证制度是权属管理的首要核心内容。 房地产权属登记管理是用法律和行政的手段对房地产进行登记，审查确认产权，核发权属证书，办理权属的转移变更，调处产权纠纷，监督规范权利人的行为。 二、我国的房地产权属登记制度的特点 (一)房地产权属登记由不同登记机关分别登记 　　由于我国房屋与土地分部门管理，所以房地产权属登记（土地使用权和房屋所有权登记）分别在土地管理机关和房地产管理机关进行。 (二)房地产权属登记为房地产权利动态登记 当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不发生法律效力，不能对抗第三人。 (三)房地产权属登记采取实质性审查 房地产权属登记时，登记机关对登记申请人提出的登记申请，不仅要审查形式要件，而且还必须对申请登记的权利的权源证明是否有效进行严格审查，并 要进行实地勘验。形式要件与实地勘验结果一致，方予以登记。 (四)房地产权属登记具有公信力 依法登记的房地产权利受国家法律保护，权属证书是权利人依法拥有房产权利的惟一合法凭证。 (五)房地产权属登记实行强制登记制度 房地产权利初始登记后，涉及权利转移、设定、变更等，权利人必须在规定的期限内申请登记，若不登记，房地产权利便得不到法律保护，且要承担相应的法律责任。 (六)颁发权利证书 房地产权属登记机关对产权申请人登记的权利，按程序登记完毕后，还要给权利人颁发权属证书。权属证书为权利人权利的凭证，由权利人持有和保管。 三、房屋所有权登记发证机关 依据我国现有法律、法规的规定，市(县)房地产行政主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关。其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力，不受国家法律保护。 四、房地产权属登记发证管理机构 我国对土地、房产管理分为两种模式，因此房地产登记发证的管理机构也分两种情况： (一)在房、地分管体制下 《房地产管理法》规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。” “在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。” “房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。” (二)在房、地统管体制下 《城市房地产管理法》规定：“经省、自治