第五章 市场法.ppt

第五章 市场法 第1节 市场法的基本原理 1.1 市场法的含义 含义：将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。 价格类型：比准价格 可比实例：指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的类似房地产。 本质：是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。 1.2 理论依据 理论依据——房地产价格形成的替代原理 1.3 适用的对象和条件 1.3.1 市场法适用的估价对象 适用对象：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。 1.3.2 市场法估价需要具备的条件 条件——在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。 注意：交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。 分解各种房地产价格影响因素，并量化这些因素对类似房地产成交价格的影响程度。 估价人员要求：广博的知识、丰富的经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入了解。 1.3.3 市场法的其他用途 应用于市场租金及成本法、收益法、假设开发法中的重新购建价格、房地产价格各个构成部分(如开发成本、管理费用、销售费用、开发利润等)、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。 1.4 市场法估价的操作步骤 ①搜集交易实例。 ②选取可比实例。 ③对可比实例的成交价格进行适当的处理。包括：价格换算(建立价格可比基准)、价格修正(交易情况修正)、价格调整(交易日期调整、房地产状况调整)。 ④求取比准价格。 第2节 搜集交易实例 2.1 搜集大量可比实例的必要性 把握正常的市场价格行情 能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例 平时就应留意搜集和积累 有针对性地搜集一些交易实例 2.2 搜集交易实例的途径 ①查阅政府有关部门的房地产交易资料。 ②向交易当事人、四邻及相关律师、经纪人、会计师等了解其知晓的成交价格资料和有关交易情况。 ③与出售者或其代理人洽谈，获得房地产的要等资料。 ④查阅报刊、网络资源上有关出售、出租的广告、信息等资料。 ⑤参加交易展示会，了解市场价格行情。 ⑥同行之间相互提供实例和估价案例资料。 2.3 搜集交易实例的要求 搜集内容完整、真实的交易实例 内容包括：①实例房地产基本状况；②交易双方；③成交日期；④成交价格；⑤付款方式； ⑥交易情况； 制作“房地产交易实例调查表”。 核查实例及其每一项内容。 2.4 建立交易实例库 是运用市场法估价的需要，是从事估价及相关咨询、顾问业务的基础性工作，是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一。 利于交易实例资料的保存和在需要时查找、调用，有效地提高估价工作效率。 制作交易实例卡片、档案袋，分门别类保存。有条件的，将实例信息输入计算机中进行管理。 第3节 选取可比实例 3.1 选取可比实例的必要性 需要从中选择符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。 选取的原则：最类似原则。 3.2 选取可比实例的要求 3.2.1 选取可比实例的质量要求——4个要求 1、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产。具体要求选取的房地产符合6个条件： ①区位上：与估价对象处在同一供求范围内。 ②用途上：与估价对象的用途相同。 ③规模上：与估价对象的规模相当。 ④建筑结构上：与估价对象的建筑结构相同。 ⑤档次上：与估价对象的档次相当。 ⑥权利上：与估价对象的权利性质相同。 2、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点——成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采用。 3、可比实例的交易类型应与估价目的吻合。 4、可比实例的成交价格应尽量为正常价格。 例：在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。 3.2.2 选取可比实例的数量要求——3～10个即可 3.2.3 选取可比实例应注意的其他问题 一般估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例。 分配法 选取可比实例的原则：最为类似原则 例：估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为(??? )。 A．建筑面积1800m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区 B．建筑面积1100m2，近期租出，年租50元