商业地产主力商家发展趋势.ppt

商业地产 主力商家发展趋势 国内各业态主力商家排名情况 卖场类： 百货类： 美食广场类： 影院类： 玩具城类： 溜冰场类： 电玩城类： The end 感谢聆听 娱乐业态大盘点 运动娱乐业种与购物中心对接情况分析 康体娱乐业种详细分类及各自与购物中心结合发展现状如下 运动娱乐项目繁多，其中与购物中心结合最紧密的当属健身中心和桌球台球馆，真冰溜冰场随着连锁冰场机构的增多，真冰溜冰场近来开始从一二线城市扩张到部分三四线城市，真冰溜冰场进驻购物中心的数量也随之迅速增加，美式街头风格篮球馆也正日益受到各方的关注。保龄球、旱冰、沙狐球和台球等娱乐性较强的运动休闲项目也可通过引进神采飞扬游乐场、室内卡丁车馆、室内水上乐园等综合项目的方式一并引入。特大型室内综合运动球馆由于占地庞大租金回报率低的缘故，通常只有超过25 万平方米以上的巨型购物中心才考虑引进。室内滑雪场（冰雪乐园）由于耗资巨大且对物业工程条件高的缘故，国内只有极少数郊区的特大型特色主题的商业地产项目引入了滑雪场, 如北京温都水城和成都金马国际体育城。此外，部分城市利用地下人防工程，设立地下购物中心，地面则设置大型的全民健身中心，例如济南大众广场。 儿童游乐娱乐业种详细分类及各自与购物中心结合发展现状如下 室内儿童游乐场 户外儿童乐园 电玩、亲子、运动三合一大型乐园 电玩、亲子二合一中型乐园 大型主题乐园 幼乐园软体游乐场 玩具乐园 动漫主题乐园 故事体验屋 儿童探险乐园 儿童戏水泳池和水上乐园 衍生儿童娱乐业种 大头贴照相馆 娱乐业态大盘点 儿童育乐娱乐业种详细分类和各自与购物中心结合发展现状如下 趣味科技探索馆 儿童创意美术乐园 儿童派对乐园 特色早教馆 儿童职业体验乐园 儿童交通安全体验园 少儿拓展乐园 5Q 综合素质儿童育乐园 儿童图书馆 其他儿童育乐和娱乐新项目 儿童娱乐业种与购物中心对接情况分析 目前国内普及度较高的儿童娱乐业种为翻斗乐、幼乐园以及大型电玩复合儿童乐园甚至运动功能的室内乐园，而创新儿童娱乐业种都处于发展初期，发展速度尚不是很快，引进有一定难度，未能进入购 物中心的主流配置。创新业种中尤以儿童职业体验乐园和大型室内主题乐园最受各大型购物中心的追捧。翻斗乐幼乐园通常设置在儿童主题商场的边，大型电玩复合儿童乐园以及运动功能的大型室内乐园则通常横向设置在电影院和溜冰场的旁边（通常也是高区，以起到客流喷淋作用）。也有部分购物中心将大型室内乐园跨层设置在一楼和二楼的偏僻角落，三楼设置KTV，四楼设置电影院，五楼设置运动健身中心形成纵向娱乐群，以此带动每个楼层的动线死角。就儿童科技馆、儿童宇宙科学馆、儿童防震防灾体验馆、儿童交通安全体验馆、儿童绿色环保体验馆、儿童主题影院/ 剧场等投资大收益少但社会效益好吸客能力强的儿童育乐/ 娱教设施而言，需要政府相关部门的财政补贴或大企业财团的赞助，或者拿地时就获得政府的相关优惠，例如将青少年活动中心列入项目地块之中由开发商优惠承建，或者由政府直接投资在项目周围建设青少年活动中心科技馆，不然商业地产开发商通常难以支撑此类项目。 * * 一、国外对商业形态形成规律的几种理论 简要介绍几种零售业态演变规律的理论。这些理论从各个角度分析了零售形态自身的形成规律，可帮助我们对商业物业的形成有更深入的理解。 零售轮回定律 这个定律最早由美国哈佛商学院零售学专家马尔科姆。P。麦克尼欧提出来的。它的核心思想是，新的零售业态以低价位、低毛利进入市场，与传统的零售业态进行竞争，在取得了成功之后又被更新的零售业态拷贝，形成新的竞争。竞争的结果是新的零售业态成本增加，不得不提高价格，慢慢的跟传统的零售业态同流合污，回到同一价位。这个轮回完毕后，又有新的零售业态以低价位、低毛利进来。新的一轮竞争又开始。如此循环反复，总是沿着低—高—低—高的周期在变化，就跟车轮的旋转似的。于是被称为“轮回定律”。 在零售业态的发展史上，诸如超级市场、折扣店、连锁店、仓储店等等，都有轮回定律的轨迹。但是，零售轮回定律并不能解释所有零售业态的演变，有的零售业态甚至沿着相反的方向发展并取得成功。比如专业店就不是以低价位进入，而是恰恰相反。尽管如此，轮回定律仍然可以帮助我们对革新的零售业态如何出现、出现以后如何发展以及为什么这么发展，提供了一个思考的视角。 零售手风琴理论 手风琴理论是针对轮回定律而来的。它认为，是商品组合的变化而不是价格和毛利的变化，促使零售形态的变化。零售业态是按照所经营的商品组合，从综合到专业再到综合，不断的演化。这种理论用手风琴风箱的宽窄变化来形容零售业态的上述变化，故被称为“手风琴定律”。 “手风琴理论”解释了零售业态经历