did方法与合成控制法的对比思想.ppt

重庆的小户型住房市场价格没有出现与大面积住房类似的下降趋势，却呈现出完全相反的走势。 图9显示重庆的小户型住房价格相比全国平均水平增长更快，这种增幅的差距自房产税改革初期就一直存在，在我们观察到的样本期间内没有出现明显的逆转。由于这里关注的是房价的增速，因而其对房价绝对水平的累积效应是巨大的。 两种住房面积价格走势的差异也说明第四部分的研究结论不是其他特殊因素造成的。 理由： 重庆实行房产税改革期间还有其他房地产相关政策同步实施，特别是在保障房的建设方面居全国前列，而保障房的价格一般都低于市场平均价格，大量保障房投入市场会显著降低住房价格，因此同期住房价格下降就不一定是房产税政策的作用。 但大多数保障房面积都偏小，理论上小户型住房的价格应该出现更大幅度的下降，而与重庆的情况相反，说明如果保障房在一定程度上抵消了大面积住房市场的挤出需求，那么房产税对小户型住房市场的实际影响应该更大。而重庆的大面积住房价格大幅度下滑与保障房市场没有关系，纯粹是由房产税政策导致的，因此，我们通过合成控制法得到的平均效应也不是其他特殊政策所导致的。 两种不同面积的住房价格增速对比说明3个问题： (1)房产税确实降低了重庆的住房价格； (2)这种作用在大面积住房市场上更为明显，房产税的平均效应主要是 由大面积住房市场构成的； (3)由于存在挤出的需求，小面积住房市场价格反而增长更快。如果房 产税政策的出发点是为了增进低收入群体的福利，那么应该通过房 产税的征收挤出市场投机，从而降低房价，使得那些低收入者也能 买得起住房。上述的分析至少表明该政策没有达到预期效果，反而 降低了低收入群体的福利。 六、结论 利用重庆房产税改革这一案例，首次经验分析了房产税改革对房地产住宅价格的影响，并且研究结果验证了本文提出的假说。 本文采用合成控制法，通过挖掘数据的信息赋予对照组适当的权重，得到一个事件发生前拟合最优的对照组，再将合成控制法构造出的“反事实”现象与真实的重庆房价进行比较。 研究表明重庆的房产税改革在针对高档房屋征税时，提高了房屋持有者的成本，影响了购房者的需求、投资者的预期收益和投资需求。重庆地区实际样本住宅均价与没有出现房产税改革的样本住宅均价出现了负的差距，并且最大差距为-350.8元，平均每月的差距值为-156.61元，月均差距率约为2.39%。（重庆在实施房产税后，房价最高下降了350.8元，平均每月要比没有实施房产税的情况下房价低156.61元，平均每月低2.39%。可以认为在2011年2月到2012年2月期间，重庆市的房价增长水平比潜在房价增长水平平均低了2.39%，最高达到5.52%。） 更为重要的是，本文的研究还发现房产税政策的免税方案产生了扭曲效应。 房产税主要是降低了大面积住房价格，同时由于从大面积住房挤出的需求流向了小户型住房，从而却提高了小面积的住房价格。 房产税的本意是要通过增加持有成本降低房价，特别是要提高低收入群体购买住房的可能性，但实际效果却完全相反。因此，在未来大面积推广房产税时，需要谨慎评估现阶段的“窄税基”房产税对不同群体的影响，特别是对低收入群体的不利影响。 谢 谢！ * * * 四、房产税对房价影响的平均效应 疑 问为什么选取重庆来做实证分析而非上海？ 合成控制法要求处理组可以通过对照组加权估计，但是上海地区住宅均价在中国住宅均价中国基本处于第一位置，并且其他经济特征也比较特殊，无法通过其他城市进行加权平均，但是重庆符合本方法的要求。 此外，在稳健性检验中，上海在研究地区预测误差的36倍，因而将上海删除。 数 据 2010年6月~2012年2月40个大中城市的平衡面板数据，40个城市中包括所有省会城市（除拉萨、港澳地区），同时考虑到重庆没有实行限购政策，选择了一些与重庆房价差别不大，尚未实施限购政策或限购政策实施较晚的城市，包括：北海、大连、惠州、泉州等。 变 量 预测控制变量： 土地成交均价、人均GDP、人口密度、限购变量、第三产业比重 被解释变量： 城市住宅均价作为当地房价的代理变量 关系： (1)土地成交均价的影响房地产市场的供给，地价上涨会导致房地产商开放成本上升，从而会使房价上涨； (2)人均GDP和人口密度影响房地产市场的需求，人均GDP越高的城市，其房价也会越高，而人口密度越大的城市，会导致房地产市场的需求增长大于供给增长，所以房价也会越高； (3)限购政策则在一定程度上抑制了房地产市场的购买需求，