第3章 地产估价方法-市场法.ppt

房地产状况调整应注意的问题 （1） 可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。 （2） 由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些因素相同，但其对价格的影响程度也不一定相同。因此，在进行区位状况和实物状况的比较、调整时，具体比较、调整的内容及权重应有所不同。 3.4 比准价格的综合估算与求取 3.4.1求取与某个可比实例对应的比准价格的方法 1. 修正、调整系数连乘形式： 待估房地产价格=可比实例房地产价格×交易时间修正系数×交易情况修正系数×房地产状况修正系数 待估房地产价格=P×（100+T）/100× 100/（100 + S ）×100/（100 + R ） 比较实例比交易对象的情况好的，需要将比较实例的价格下调时，取正号；反之，需要将比较实例价格向上调整，则取负号。 修正、调整系数累加形式： 估价对象价格＝可比实例价格×(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数十房地产状况调整系数) 估价对象价格＝P实例×?（100+T）/100+S+R） 连乘形式和累加形式相比，连乘形式更加科学，应用更广泛。 3.4.2比准价格的综合估算方法 平均数法 1. 简单算术平均数法 2. 加权算术平均数法 中位数法 众数法 3.4.3比准价格综合估算方法的选用判断 对于同一个案例，使用不同的综合估算方法，其结果通常是不同的。即是说，采用平均数法、中位数法或者众数法，对估价结果的影响是不同的。即使采用平均数法，具体是采用简单算术平均数法，还是加权算术平均数法，以及加权算术平均数法中采用不同的权重，其最终估价结果也是不同的。 实际估价中，如何选用不同的综合估算方法也是一个难点，它需要专业房地产估价人员有丰富的估价经验和较强的分析影响因素重要性的判断力。 3.5 市场法估价总结与应用实例 3.5.1市场比较法估价总结 待估房地产 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整 比准价格A 比准价格B 比准价格C 最终比准价格 比较 搜集交易实例 存入交易实例库 存入交易实例库 选取可比实例 综合 3.5 市场法估价总结与应用实例 3.5.2市场比较法应用举例 市场比较法应用举例：例题3.10 、3.11 房地产估价 房地产估价 第三章市场法 3.房地产估价方法-市场法 3.1市场比较法基本原理 3.2可比实例的搜集与选取 3.3可比实例成交价格的处理 3.4比准价格的综合估算与求取 3.5市场法估价总结与应用实例 市场比较法是房地产估价的基本方法中最重要、最常用的一种，在估价实务中往往为估价人员首先选用。而在运用其他估价方法时，也必须以市场比较法为辅助，所以它又是最基础的方法。如后面将要介绍的剩余法中的预期房地产价格便是用市场比较法来估算的。 学习本章应重点掌握市场比较法的理论依据、比较实例的选取原则，以及比较实例修正系数的确定方法和计算。 3.1 市场法的基本原理 3.1.1市场比较法及其理论依据 市场比较法：（The Sales Comparison Approach）又称市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。指将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产加以比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 类似房地产：包括区位、权益和实物三个方面应相同或相近 地段相近（或类似地区）：在同一街区（同一供需圈）或土地利用类型相同或相似 权益相同：同为所有权或使用权 结构相似：同是高层并且都是砼结构，在大类结构相同的情况下，最好还要小类相同，如同为砖木一等。 用途相同：同是住宅或写字楼或商场 理论依据 l??----替代原理 由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具在同等效用的商品获得相同的市场价格。因此，估价对象的市场价值可与估价对象同类型的具有替代性的交易实例来决定。也就上说，可能利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测估价对象可能实现的市场价格。 3.1.2市场比较法的适用条件和范围 必须具备以下3个条件： （1）有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要。 市场比较法的运用完全取决于市场信息。交易实例不少于3个最终可以选定为比较实例。 （2