2007中国潍坊800亩项目整体策划方案(下)-53.ppt

速度突围的模式 星河国际 星河国际位于深圳市中心区，在项目推出时面临城中雅苑、如诗美地、雅颂居等楼盘的激烈竞争。 项目本身容积率达到4.5，远远高于周边楼盘。 星河国际营销节奏 营销的成功关键因素——取势 第一阶段：能量积聚，高度蓄势 第一阶段：能量积聚，高度蓄势 第二阶段：强势入市，脱颖而出 关键时间节点选择关键位置，形成强烈视觉冲击的同时展现气势与气度 处处展现气势与高度 现场展示淋漓尽致 第三阶段：全面渗透，口碑传播 以主流媒体为主要阵地，持续渗透 第四阶段：形成品牌积累与沉淀 星河国际案例借鉴 策划方案 项目定位 形象定位 策划方案 策划方案 营销策略 营销策略 策划方案 开发次序及启动期分区推盘次序 一区实现快速资金回笼 创造开盘热销效应，聚集人气 同一区产品尽量拉开差距，不产生直接竞争 推出新区产品，应具有一定新意，作为提价的支撑 小步快跑，快速滚动 启动期销售推广攻略原则 形象鲜明，高举“潍坊第一大盘”大旗 以稀缺多层统领多种物业类型，在鲜明的营销主题统领下突出主力产品形象 启动区价格策略 价格策略详述 策划方案 通过对于成功案例的借鉴，结合本项目的实际情况 策略分解 策划方案 事件营销活动之一：成立鲁发教育基金 活动时间：9月10日 活动主题：鲁发教育基金成立新闻发布会 发布会地点：酒店或七中内 目的：树立“鲁发企业取之于社会，回报社会的具有社会责任感的企业形象” 运作模式：通过成立鲁发教育基金，对附近中学如七中、实验中学、北三里庄小学及未来社区家境贫困、品学兼优的学生进行资助，一方面既可使这部分学生有能力读书，另一方面可以通过学生口碑传播及媒体的广泛报道，扩大公司及项目的知名度与美誉度，制造话题，引发关注。 事件营销活动之三：开工奠基议式及项目发布会 活动时间：9月20日 活动主题：鲁发长松路项目开工奠基议式 地点：鲁发长松路项目现场 形式：在项目现场举行开工奠基议式， 目的：将项目开工奠基议式通过媒体的广泛报道，将项目进展情况及时发布，进一步吸引消费者的关注，。 首席生态示范城品质体验之旅 产品展示攻略时间图 我们如何导演生态示范城 策划方案 需要开发商确定的事 需要开发商确定的事 需要开发商确定的事 推广执行计划 谢 谢 THANKS 形象领先  强势入市 突出形象，占位领先 产品刷新，获得先机 开盘起势，展示充分 强势推广，小步快跑 营销策略之推广 推广节奏： 话题导入 品牌导入 活动导入 项目导入 活动持续 客户蓄水 9月中 项目强化 价值变现 11月下旬 开盘 10月－11月中 形象导入期 项目导入期 蓄筹期 10月中旬－11月下旬 1、形象和项目展示时间短 2、推广效果很难深入人心 3、节点安排节奏过紧，不容易形成连锁反应 营销策略之推广 ?话题炒作 ?事件营销 ?活动 ?媒体组合 ?体验营销 ?独特包装 奎文现象、“潍坊人未来生活在哪里” 鲁发集团要造一座城 鲁发教育基金暨项目发布会 天桥修建 临时售楼部、围墙、沿路包装 “慈善晚会”“奠基仪式”“新闻发布会 ” “研讨会”“电影周”“推荐会” 潍坊晚报＋电视＋短信＋户外＋DM＋网络＋车体 第一阶段由于进度，体验营销主要放在各种活动，待现场营销中心、示范段建成后举办《生态示范城体验之旅》 推广步骤主线 营销策略之推广 推广步骤 市场准备期 由“潍坊人未来生活在哪里”“奎文现象”的话题引入潍坊居住前景的争论，软文炒作片区、举办片区格局前景论坛等 形象导入 由片区格局和前景导入到项目，引起市场关注，同时举办“鲁发教育基金”以及慈善舞会等活动 引 爆 开 盘 全面公开产品信息，充分实景展示 举办专家产品推介会开始认筹 鲁发天城一期营销推广策略示意图 项目导入 举行“成立鲁发教育基金暨新项目新闻发布会，以此来介入到项目 推广组合＋临时售楼中心储客 吸引关注 吸引眼球 蓄势 引爆 框架 营销策划方案 大盘启示录 本案营销策划方案 大盘运作优劣势分析 大盘运作战略及策略 大盘运作八大关键点 大盘运作启示结论点 报告背景 项目定位 整体营销策略 需要解决的问题 项目分析 客户分析 项目定位 营销目标 市场攻击线 营销策略之销售 营销策略之推广 营销策略之营销活动 项目案名、LOGO、口号 项目营销关键时间节点 项目营销推广计划 营销策略之营销活动 Before opening marketing campaign 形式一：和教育部门成立教育资金定期向贫困学生及凭学兼优的学生资助 形式二：提供人才培养、出国学习的渠道，受众群体是受资助的学生以及未来业主 事件营销活动之二：区域发展研讨会 活动时间：10月1日 活动主题：潍城区