房价的决定机制——基于房地产的商品和资产属性的研究.PDFVIP

房价的决定机制 ∗ ——基于房地产的商品和资产属性的研究 龚刚 魏熙晔 张路 刘学良 【摘要】本文将基于房地产所同时具备的商品和金融属性对房价的决定机制进行研究。我们 发现，房价的决定机制极其复杂。特别是，作为一种金融资产，市场对住房的需求可能会违 背一般的市场供求规律，即房价越高，人们对住房的需求可能越大。显然这样一种违背市场 需求规律的金融资产属性使得房价与股票价格一样不仅极其难以稳定和预测，同时，也极易 被操控、炒作和投机。住房市场的这些特点使得房地产市场很容易产生泡沫，而任何泡沫积 累到一定程度，都极其容易破裂。由于房地产所具有的这种金融属性，对于房地产市场的监 管不应只关注市场的供需，而更应借助一些金融市场的监管手段。 【关键词】房价，无套利条件，异质性交易者，动态分析 一、引言 房地产业是一国国民经济的基础性和支柱性产业，其在国民经济中具有举足轻重的地位。 房地产业的正常发展，会对经济的稳定发展起到至关重要的作用，而当这一产业的发展遇到 问题时，几乎肯定会对整个经济产生极其重要的影响。历史上的很多危机、萧条和衰退等， 都与房地产业的萎缩与崩溃密不可分。2007 年始于美国的次债危机就着实让我们见识了一 回它的能量，其他还有如东南亚金融危机，日本泡沫经济的衰退等。  中国自 1998 年实行住房市场化制度改革以来，房地产业的发展突飞猛进。就房价而言， 尽管有跌宕起伏，但总体而言，明显体现出了持续快速的上涨，而一次又一次的调控却仍然 不能抑制房价的一路高歌。持续的房价高涨犹如悬于头上的一把“达摩克利斯之剑”，随时 让人感觉泡沫破灭的来临。毫无疑问，房价问题已经成为政府和学术界关注的焦点。 国内对中国住房价格的研究大都基于计量模型，或者借鉴国外模型，从住房供求、土地 财政等角度解释房价的上涨等，所得出的主要结论是：房价的持续上涨源于市场供求的失衡 等。①毋庸置疑，上述解释具有的一定合理性，因为房地产确实具有一般商品之属性，从而 市场的供求关系必然会影响住房价格。 然而，一个不容否认的事实是：房地产不仅具有一般商品之属性，同时也具有金融资产 之属性——大量的居民购买房产并不是为了自住，而是为了投资，以追求投资回报，而中国                                                                ∗龚刚，云南财经大学金融研究院，邮政编码：650221，电子信箱：gonggang@；魏熙晔，南开 大学经济学院，邮政编码：300071，电子信箱：weixiye@163.com；张路，南开大学经济学院，邮政编码： 300071，电子信箱：zhanglu_nk@126.com，刘学良，中国社会科学院经济研究所，邮政编码：100836。电 子信箱：lxl@。本文为国家自然科学基金（项目编 的研究成果。 ①参见周晖、王擎（2009），李颖、胡日东（2011）和况伟大（2012）等。  1    大多数城市所推出的二套房政策更是助推了房地产的这种金融资产属性。而事实上，正如本 文所要揭示的，作为一种金融资产，其价格行为在很多情况下并不符合一般商品市场中的需 求规律，或者说，其需求曲线不是向下倾斜，而是向上倾斜。正因为如此，仅仅从市场供求 的视角去研究房价显然不能让我们系统地理解和把握住房价格的决定机制。 本