济南写字楼项目市场分析与定位报告_129p_2009年_信立怡高.pptVIP

东城杰座写字楼项目市场分析与定位报告 前言 分析思维导图 分析思维导图 分析思维导图 分析思维导图 经济成长性：济南市经济总体保持增长势头，受全球金融危机影响，2008年GDP增速小幅减缓。 企业高层访谈 企业高层访谈 企业高层访谈 企业高层访谈总结 业内人士访谈目标及思路 业内人士访谈内容整理（一） 业内人士访谈内容整理（二） 业内人士访谈总结 ★近一年来，写字楼市场投资客比例有较大上升。 除中润世纪广场受销售方式的限制（整层销售，面积在1000多平米），部分在售项目投资客户比例达40%，个别项目达70%。 ★投资客户需求面积偏小，一般不超过300平米。尤其是100平米以下的写字楼投资产品备受客户青睐。 ★自用客户以银行、保险、能源、机械工程类大中型企业、本地大中型国企分支机构以及广告公司、律师事务所、会计事务所为主。 ★自用型大客户普遍需求1000平米以上的整层，甚至整栋购买；广告公司、律师事务所、会计事务所等中小型企业需求面积通常在500平米以下。 ★客户对写字楼的关注集中在车位上，希望车位数量充足以满足办公需求。若提高项目竞争力，建议配置员工餐厅、公共会议室，并在企业展示位等细节上多下功夫。 ★业内人士普遍看好本项目的地段和发展潜力，但也有很多人认为项目位于工业南路、略微偏离二环东路，注重企业形象的大客户可能对本项目有一定抗性。 意向客户访谈目标及思路 意向客户访谈内容整理 意向客户访谈总结 ★超过70%的客户对本案的认可度较高，对本案所在的位置比较看好。 ★客户在选择写字楼时主要关注位置、交通、配套、档次、环境等因素。 关于“新城”（NEW TOWN） 依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为6大新城发展模式 新城开发关键影响因素 济南东部新城的发展模式： TOD的发展模式无疑是城市发展的一个有效的形式和手段，其成功的关键是充分整合土地利用规划管理与交通系统规划管理。 地产市场运作与新城发展阶段密切相关 新城发展地产运作的一般规律 跟随新城的发展阶段，在合适阶段开发入市方能实现项目良好价值 竖向布局示意 项目之魂——见证济南新城发展的商务中心 新城模式化的地产发展规律 不同新城可以有不同的启动模式，但最终都将历经右表的三个阶段。 对于一个成熟的副中心新城及行政中心新城，其最终必然会成为城市中心，承担城市功能。 2－3年 2－3年 2年左右 周期 行政中心或商务中心形成； 星级酒店和写字楼； 艺术馆、美术馆； 大型综合性商业； 特色商业街； 各式公寓、小户型； 大量住宅投用，居民迁入，人气上升； 社区普通商业增加； 医院、学校公建配套投用； 公交体系逐步完备； 产业拉动、政府拉动，办公氛围开始萌动; 主要道路畅通 主导工程，如政府办公大楼等形象工程启动；以政府投资为主体的重点项目相继启动； 简易商服配套； 住宅开发启步； 发展 状态 商业地产开始启动，酒店、公寓等物业市场具备； 写字楼市场开始启动；商务办公需求增加； 住宅具有开发机会，以性价比占领市场； 但写字楼、商业等销售困难； 地产开发的机会 价值充分实现 不断升值 价值开始提升 市场进入意愿度低 低价值 市场 价值 城市新的中心 市场全面追捧 区域具雏形，区域中心确立，开始认知。 人气低迷，市场认可度低，观望。 地位 演变 成熟期 发展期 起步期 阶段 新城模式化的地产发展规律 1、国内城市的新城发展从启动完成到基本成熟，往往要经历起步期（2年左右）、发展期（2－3年）、成熟期（2年以上）三个阶段。 2、国内新城发展的速度及各阶段所需时间与城市的经济发展水平、政府支持力度等水平有关； 3、国内新城的地产开发一般遵循“住宅—商务—商业”的顺序，在起步及发展期住宅产品消化量大，价格上升较快；在发展期，写字楼开始放量，市场形成，价格快速稳步提升；进入成熟期后，商业大规模发展，商业气氛日趋成熟。· 1、国内城市的新城发展从启动完成到基本成熟，往往要经历起步期（2年左右）、发展期（2－3年）、成熟期（2年以上）三个阶段。 2、国内新城发展的速度及各阶段所需时间与城市的经济发展水平、政府支持力度等水平有关； 新城发展案例 深圳中心区发展案例及启示 对于项目开发运作战略的启示 1 2 3 郑州郑东新区发展案例及启示 深圳中心区发展案例及启示 深圳中心区属于行政中心新城发展模式。是一个高起点定位的全新国际CBD区。 根据深圳市中心区的整体规划，由滨海大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成的市中心区，以深南大道为界，北片区180公顷，是行政、文体中心；南片区233公顷，是城市商务中心，也是深圳的CBD。 深圳中心区各阶段各物业市场表现：住宅市场不断升温；写字楼到了发展期后市场才转好；而商业、酒店、公寓等物业到成熟期后才