会计准则全球化对公允价值的使用及对估价行业带来的机遇和挑战.pdfVIP

| I | | 及对估价行业带来的机遇和挑战 ◆ 刘诗韵 一 前言 资讯息，会计界正在蕴酿的会计准则全球统一化，是 在自由市场经济的运作原理下，资金自然会寻 将全球化投资的障碍进一步打破的重要步骤。会计 求能获得更佳回报的途径。信息网络及运输系统的 报表中对公允价值的评估，亦为评估业界带来机遇 快速发展下，投资的界限已不再受地域所局限。全球 和挑战。 化的投资趋势，促使各地市场需要作出相应改变。 二 关于会计准则中对公允价值的使用 以房地产为例，基金公司将房地产作为核心资 (一)从成本走往公允价值 (Cost Model to Fair 产投资工具的趋势H渐明显，并且已将搜寻回报佳 Value Mode1) 的房地产范围拓展至中国。由于海外资金的加入，并 采用国际财务报告准则 (International Financial 针对北京、上海、广州等主要城市搜寻合乎中长线 Reporting Standards (IFRSs))的会计界同业，由于 持有而且具有可观租金及价值上升潜力的房地产项 从以往以保守 (Prudent)的原则，采用成本入账，改 目，促使这些投资性房地产价格与一般自用商品房 以反映现实景况为原则，采用以公允价值 (F a i r 不同，形成 『投资性房地产J的独有市场。对估价 Value (FV))入账的做法，在其业界本身已产生巨 同业而言，由于需求的源头已不单是房地产所在地， 大回响，拜且正在适应当中。在采用公允价值的同 所以亦不能再单独关注地区本身的估价元素，还须 时，如何评估公允价值，是一大课题。 对这些外国资金的投资形态、回报要求、成本以及 (二)评估业 的配合 喜好要有所掌握，始能对这类投资性房地产作出有 香港作为国际都会，会计界使用的会计准则于 效分析及评估。 二零零五年全面与I F R S S接轨。对于公允价值的评 正由于投资趋向全球化，对目前主流的欧美以 估，市场普遍交由香港测量师学会会员处理。主要原 至中东投资者而言，在其本土诠释投资回报、成本、 因是香港测量师学会乃国际评估准则委员会Interna 回报期，以至对法制系统的一套，很自然地亦希望能 tional Valuation Standards Committee(IVSC)之会 在他国通用。由于投资者多从会计报表索取相关投 员。IVSC与国际会计准则会议 ((International Ac 2007 5舶 印 19 | counting StandardS Board (IASB))一直保持密切联 不协调的地方的处理方案作出咨询。咨询文件认同 系，并就I FRSs内涉及物业 (Property)的准则提供 目前二者均使用公允价值 (Fair Value)，但在定义上 意见，致使I A S B订定的公允价值与评估业界采用的 甚至在使用上，仍有需澄清之处。且比较两个议会各 市场价值 (Market Value)定义相近。香港测量师学 自就公允价值的文字定义：“The price that would 会会员提供之评估报告，须跟随学会颁布之评估准 be received to sell an asset or paid to transfer a 则 (The HKIS Valuation Standards on Properties liability in an orderly transaction between market