大汉国际项目定位报告.ppt

经济测算 Part C.4 本案静态平均销售价格= 本案月租金×12年/投资回报率（4.5%） 根据上表知写字楼的修正租金为60元/㎡·月，商铺租金109.02元/㎡*月，以此可更具该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价。 本案写字楼平均租金=60元/㎡·月 酒店租金=48元/㎡*月 商铺租金=109.02元/㎡*月 写字楼静态平均销售价格= 本案月租金×12年/投资回报率（4.5%）=16000元/㎡ 公寓销静态平均销售价格=本案月租金×12年/投资回报率（4.5%）=12800元/㎡ 选取理由：能较好的解释本案价格出街理由，更符合客户购买需求；同时利用整体租金水平进行测算，能更好的发现本案的商铺价值，进行综合对比 写字楼、商铺定价方式： 类型 写字楼 酒店 商铺 参考项目 晚报大厦 证券大厦 万象美域（引进mini酒店） 车站北路 湘湖路 火炬路 平均租金 1.7元/㎡*天 2.2元/㎡*天 1.6元/㎡*天 10元/㎡*天 2.5元/㎡*天 1.8元/㎡*天 参考值 40% 60% 100% 20% 30% 50% 修正租金 2元/㎡*天 1.6元/㎡*天 3.64元/㎡*天 商铺静态平均销售价格= 本案月租金×12年/投资回报率（4.5%）=29072元/㎡ 营销铺排 Part C.5 6.08 7.19 9.06 9.26 营销重点 推广手段 销售手段 大客户拜访 产品信息出街 诚意客户登记 大客户洽谈 写字楼蓄客 内部推介 写字楼出售（采取集中开盘方式。大客户及内部客户客提前签约） 开盘剩余产品去化 大客户陌拜 宣传海报、分众传媒、短信 营销中心开放 样板房开放 大客户洽谈、内部推介、商业签约发布 海报、分众、短信、分类广告、电梯 短信、夹报、电梯、分众、CALL客 销售海报、短信、夹报、分类广告 精美礼品 免1年物业管理费 3万抵10万优惠 除认筹优惠外，开盘一次性付款额外优惠96折 开盘一个月内认购免5年物业管理费 节点性优惠政策 诚意登记期 蓄客期 开盘期 强销期 5.18 招商启动期 项目整体销售铺排 主要策略：写字楼驱动 招商先行 商业溢价 商圈户外 跨版报广 项目资料 招商启动 写字楼巡展 写字楼巡展 营销中心选址 考虑到昭示性，建议营销中心放在地块向西南角，步步高超市的东南角 推广费用 项目 费用（万元） 比例 备注 常规户外 20% 至少3块户外，投放期不少于一年 机场、高铁灯箱 8% 至少投放半年 楼宇分众 12% 至少投放半年 杂志广告 5% 根据营销节点投放 电台 10% 至少投放半年，根据不同营销阶段更换内容 网络 4% 主要为关键字等新型渠道投放 外出拓客 5% 视情况外出进行巡展、客户拓展等所产生费用 短信 3% 根据营销节点投放 报广 13% 重大营销节点投放 营销活动 10% 包括大客户洽谈活动、VIP认筹、开盘等活动费用 现场包装 6% 包括现场围挡、喷绘、道旗、楼体字，内部展板等包装物料制作费用 销售宣传物料 4% 折页、海报、户型手册、提袋、VIP卡、协议、合同等 其它不可预计费用 1% 一些不可预估的费用增加空间 总计 100% 　 建议本项目、总推广费用按总销金额2%计提（此比例仅为媒体、销售物料及活动推广费用，不含企业品牌推广费用、营销中心、样板房建设等装修费用） * * * * * * * * * * * * * 三种商业业态选择各有利弊，建议以客户需求为导向作为主要选择标准。 根据客户特征、去化难易程度及项目收益综合考虑建议采用第三种模式——主力店运营方式 本项目位于火车站商圈，有一定的商业氛围 周边盘踞高档小区，有足够的消费能力，具备打造高端商业的条件 服务于写字楼和酒店 集中购物商场已有步步高，零散型商铺去化存在很大难度，主力店的形式招商切实可行 万象美域、东塘瑞府、建安像素会、观园等项目引入酒店，返祖销售，创下高价高速的的热销传奇 万象美域 市场上酒店产品热销 本案位于火车站商圈，烈士公园东门，流动人口大，酒店业发达，且写字楼自身带来的需求，做一定量的酒店产品，符合市场需求 近区酒店（入住情况）：芙蓉华天酒店、长岛饭店、民航大酒店、银河大酒店、金泓大酒店、三九楚云酒店、银河大酒店、东方大酒店、凯旋大酒店、蓝天大酒店、金港酒店、海程大酒店 由于火车站、长株潭汽车站、民航大酒店的影响，火车站商圈交通优势明显，同时带旺周边酒店业、娱乐休闲。 火车站日人流量约20万 本项目通达性不强，较为高端的客户一般选择万家丽沿线高端酒店居住，本项目面对的客户群体相对为中高端，匹配客户建议打造经济型精品酒店，规模控制在100间以内，根据市场上几个酒店热销案例的热销户型，建议公寓酒店的面积在30-45㎡，大