房屋税的是与非(完整版) - 正心不动产估价师联合事务所.PDF

房屋稅的是與非(完整版) 作者 ：正心不動產估價師聯合事務所所長 黃昭閔 發布日期：105 年09 月 08 日 / 文章出處 ：台中市地政學會 105 年度會刊 這段時間房屋稅的議題蔚為風潮，從之前有一名在新北市的律師宣稱因房屋稅 之稅基沒有扣除地價，有重複課稅情形，且申覆成功 ，後又有陳冲前院長一篇「房 屋稅不可增只能廢」的投書，以及台灣法學基金會的謝哲勝教授，也持同樣論點 ； 在此同時，一些政府官員的發言，又都語焉不詳，除了否認重複課稅，也說不出的 所以然來，兩相對照之下，房屋稅的對錯似乎高下立判。但真的是如此嗎? 陳冲前院長的投書內容，分析了兩件事情，其論點一係 「現行房屋稅條例第三 條以房屋價值為稅基是錯誤的做法」，論點二是 「稅基之計算，未扣除地價，有重 複課稅之嫌」，這兩個觀點是對是錯?在不動產估價師的眼中又看出了那些事情呢? 從結論來說，其第二論點是對於法令錯誤解讀而造成的結果，而第一論點的對錯是 個人觀點與認知問題 ，並無絕對。 由於「重複課稅」這樣的名詞過於聳動，所以我們就從這邊開始吧。陳前院長 於該文中寫道：『房屋稅條例第十一條第一項是評定房價的法源，其第三款謂地方 政府評定房價時可「按房屋所處街道村里商業交通情形」為標準，俗稱為「路段率」， 但房屋所座落「路段」之價值，其實早已反映在地價稅上，再次援引，明顯又是重 複課稅。更何況同法條後段也明文規定房價的評定應「減除地價部分」，表示立法 者已明知房價評定時應排除地段因素，如此矛盾立法已屬可笑，而地方政府又利用 「路段」把扣除之地價又加回來，豈不更顯荒唐。』是嗎?是矛盾立法嗎?房屋稅條 例於民國 56 年 3 月 28 日全文修正公布施行後，對於稅基的評定與公告的內容， 一直沒有大幅的變動與修正，直到 90 年 5 月 29 日因廢省而修正核定程序及修正 成為定期重行評定價格外，對於評定房屋標準價格的主要內容，可以說是完全沒有 變動，一套維持了將近 50 年的法令內容，都沒有人發現它錯了嗎?不，它沒錯，是 解讀的人錯了！是陳前院長錯了！ 房屋稅條例第十一條第一項規定如下： 「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、 縣（市）政府公告之： .tw 一、 按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。 二、 各類房屋之耐用年數及折舊標準。 三、 按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不 同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。」 從估價的邏輯來說，這個規定是一整套的推定過程，是有層次架構的內容，是 不宜分開看的。其中第一款的規定是在確認不同類型、構造房屋的建造成本不同， 以現行的規定做法，它分別考量房屋構造、樓層數及用途種類來區分，而更細緻的 分類的話，它還考量了設備等級 、裝潢與否的差異。第二款的部分，它在確認房屋 因時間經過而造成價格減損的計算方式，實務上就是採取所謂的直線法來計算房屋 的折舊額。而由第一、二款的結合，其實就是不動產估價上說的成本法的概念，不 動產估價技術規則第48 條規定：「成本法，指求取勘估標的於價格日期之重建成本 或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。」 透過定期的評定房屋的標準造價(第一款的規定) ，就是不動產估價技術規則中的求 取價格日期時勘估標的之重建成本或重置成本部分，而計算房屋的經歷年數所應有 的折舊額(第二款規定) ，就是扣減其累積折舊額的部分。所以，第一、二款的規定， 在邏輯上並無爭議。 但陳前院長所爭論的是第三款的規定，其爭論的重點有二，一者房屋的區位條 件差距是由地價反映，所以房屋調整路段率有重複課稅之嫌，二者是第三款後段的 規定需參考比較「房屋買賣價格減除地價部分」但卻透過路段率將房價調整，也是 重複課稅，而且違反立法邏輯。針對這兩個論點，首先可以回應簡單的邏輯部分， 也就是第三款後段的規定房屋買賣價格減除地價部分的立法本旨為何?或許陳前院 長解讀的是房屋價格(也就是建物部分，是房屋標準價格部分)減除地價部分，但其 實這個規定應該是房屋與其坐落基地之買賣價格減除地價部分，也就是房地價—地 價＝房屋價(建物價格) ，如此解讀才是正確的，試想現行不動產市場的交易慣性不 都是房地一體同時交易嗎?試想如果真是單純交易房屋(建物部分)再扣除地價有可 能嗎?我想其理不辯自明。再者，有關房