金融公司战略实战案例.ppt

未来3～5年XX金融业务定位 房地产金融及保险等领域的创新者 定位要点 提供增长动力 定位表述 金融业务是XX业务组合的重要组成部分，是未来核心业务之一，是XX提升投行技能的平台，也为XX房地产等业务提供金融支持手段。它是XX实现可持续发展的“发动机”、“稳定器”和“催化剂”。 为XX开辟新的增长空间和利润来源 优化业务组合 适度丰富业务组合，增加资产的流动性，降低整体业务波动风险 丰富金融手段 丰富公司的金融手段，提高金融支持的可靠性和灵活性 提升投行技能 提升投资控股公司必备的投行技能 * 目前XX金融业务三个方面的具体措施 房地产金融 保险 其他金融类投资 持续跟踪研究，关注国内REITs及香港REITs机会 按照香港、国内房地产信托基金的要求构建商务地产资产包，一待时机成熟，积极推动REITs的应用，推动商务地产规模化发展 促进创新，适时增资 在现阶段XX资金紧张的情况下，选择时机退出无法取得控制权的金融类投资，换取资金投入到其他战略性业务 * 物业持有公司长期发展需要打造金融平台，打通金融渠道，以较少的自有资本利用资金杠杆，实现资产和资金的快速滚动 以开发为主、择优自持优质物业、最终提高净资产收益率 快速滚动开发、出让物业 有意识地准备海外/境内REITs 整合XX对金融产业投资，打造金融平台 开发 出让 开发 出让 开发 出让 打造金融/资本运作平台 资本/金融运作平台 自有资本 控制的物业 整合、优化资源配置 提高资产经营效率 * 主要优点： 只要开发的项目条件好，将直接销售给我们自己的基金REIT，将真正形成开发业务和物业经营业务的良性互动，运作能力有保证，资本市场就会源源不断地提供资金 资产权益到境外后，融资的会相对比较方便快捷 XX还有可能向证券基金管理公司一样，管理大量的资金，将其投入有优质回报的物业，开辟出崭新的资产管理业务 由于有大量的公众投资者，控制局面的难度降低 REITs是以持有为主的商务地产最佳的融资手段，也是XXX解决资金问题的根本性思路 典型的房地产投资信托的运作模式 投资人 （委托人、受益人） 投资信托公司 （受托人） 证券公司、银行 房地产 （信托财产） 专业房地产公司 （执行受托人） 资金 资金 信托 收益 收益 委托 发行受益凭证 信托资本决策 收益 运营和管理 XX 可参与的角色 通过开发，拥有房地产的所有权 商业地产开发 商业地产持有/经营 REITs因为政策短期内限制和现有物业不成熟，目前不多加考虑 * 目前，国内REITs发行政策尚不明朗，XX应提前做好境外REITs的准备 1 资产重组 2 收益领先 3 境外上市 4 紧观政策 * 房地产开发/物业持有公司 （REITs发起人） 托管人 基金管理公司 物业管理公司 XX公司 控股 可以控股/持股 准备工作 1. 确定适宜物业 2. 聘请中介机构 已竣工的物业（在建项目不超过打包资产10%） 五证俱全（土地证、两个规划证、开工证到销售许可证 ），不存在抵押、优先权 能产生稳定租金收入 形成一定体量，价值25~30亿元人民币 无投资关系 没有共同董事 REITs法律结构 托管人、基金管理公司、承销商等 可以控股 持股 负责信托资产的投资和运营 职责 管理费 资产处置费 收入 代表投资者持有信托资产 聘任基金管理公司、物业管理公司 职责 港内银行/银行下属信托公司或 经香港证监会认可的、港外银行/银行下设信托公司 资质 托管费 收入 物业管理 职责 物业管理费 收入 资料来源：香港《房地产投资信托基金守则》2006年6月修订版、新加坡《房地产基金指引》 物业或SPV股权出让 获得出让收入、缴纳税费 物业出让的方式 直接出让，缴纳契税、营业税、土地增值税等一系列流转税费，成本高 转让包含物业的SPV公司股权，但是未来发放红利前需提取物业折旧，现金股利率低 资产重组：要实现海外/境内REITs上市，XX首先需要形成一定体量、权属干净、不存在抵押和优先权的物业 * 收益领先：放在REITs里的物业都必须能提供较高且稳定的收益。相比于香港本地REITs，内地企业必须提供更高的风险溢价 内地企业必须提供更高的风险溢价。 对于发行REITs的地产商而言，优质的物业是融资的前提 在港上市的REITs具备比较高的门槛。最关键的问题还是培育物业不易。放在REITs里的物业都必须能提供较高且稳定的收益。相比于香港本地REITs，内地企业必须提供更高的风险溢价 越秀开出的年息回报率高达7% 领汇6%-6.37%的收益率 李嘉诚旗下的泓富房地产投资信托基金的5.3% 利息与折扣不利于境外上市 海外REITs市场的利息环境已变。美联储的连续加息政策让美国REITs市场显出窘态，这种气氛也传染到了香港 虽然香港首只REITs“领汇”得到港岛内投资者和海