大型房企进驻环城四区 发展潜力可期.pdfVIP

《中原地产红皮书2010》京津卷 大型房企进驻环城四区 发展潜力可期 天津环城四区包括西青、津南、东丽及北辰。随着天津房地产市场的迅速发展，交通便利、配套相对完善、距离中心城 区最近的环城区域，逐渐占据楼市成交的主体地位。 目前天津环城四区房地产市场主要呈现以下特点，即中心城区外流人口、外地蓝印户口需求、投资需求以及本区域城市 化形成的需求等共同推高了环城四区商 房市场的成交量，房地产市场的迅速发展加快了区域各项生活配套设施的完善、推 动了城市化进程。关注环城四区的购房者对交通的便利程度敏感性最强，受地铁规划的拉动效应最大。而目前，配套欠缺依 然是环城四区某些板块发展的主要瓶颈，各种规划的实施情况直接影响了区域的发展速度。环城四区土地资源相对丰富，整 理成本低，具备大规模拿地的条件。因此也产生了集中开发的板块，如：津南咸水沽、东丽湖等，在产生规模效应的同时也 促成了激烈的竞争。 继2007 年 10 月昆明星耀获取津南 （挂）2007- 12 号地块，创下天津总 地王纪录后，2010 年4 月，富力地产 70.5 亿获取津南 （挂）2010- 11 地块，再次刷新地王记录，环城四区土地市场成为关注焦点。目前，众多发展商持续关注该区域 土地市场，本章将从供需及土地性质的角度展开细致分析。 1 环城四区土地市场发展概况 西青区房地产市场发展迅速，商 住宅成交价格、成交量均位居环城四区的首位，2010 年1 月至7 月份成交均 已经 达到了万元以上，成交量占环城四区总成交量的40% 。而该区新增土地面积相对较小，土地供应主要以居住性质用地为主。 津南区也是目前环城地区商 房成交的主要来源，目前区域均价约8200 元/平方米。该区土地成交以大体量地块为主， 平均单宗土地面积在30 万平方米左右。土地性质以综合性质用地为主。 东丽商 房市场现有供应量较小，但是由于部分项目位于外环以内，区域成交均价较高。潜在供应量巨大，该区土地成 交量位居环城四区之首，占环城四区土地成交总量的47% ，各性质用地成交量相对均衡。 北辰区房地产市场发展相对滞后，供应不足，成交均 也处于较低水平。土地成交量处于环城四区最低水平，仅占总量 的2% ，因此未来的市场供应也相对有限。 图1 天津市环城四区土地供需对比（2007—2010 年1 至7 月） 万平方米 供应量 成交量 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 津南 东丽 西青 北辰 数据来源：天津中原数据库 - 1 - 《中原地产红皮书2010》京津卷 图2 天津市环城四区土地成交性质占比（2007—2010 年1 至7 月） 住宅 商业 综合用地 100% 75% 50% 25% 0% 津南 西青 东丽 北辰 数据来源：天津中原数据库 2 各区域土地市场研究 2.1 西青区土地市场分析 西青区区域面积570.8 平方公里，常住人口31 万。由于西青区距离南开、红桥和河西较近，南开、红桥区的拆迁外扩 使得西青部分板块已逐渐成为第一居所，带动了西青区整体房地产市场的发展，成交量一直居环城四区之首，成交 格不 攀升。 2007 年至2010 年7 月，西青区共出让经营性用地20 幅，土地面积178 万平方米；成交经营性用地 18 幅，155 万平 方米，规划建筑面积227 万平方米。成交土地性质以居住及含居住的综合性质用地为主，占总成交量的85%。未来土地供 应将主要来源于各镇原有村庄的拆迁整理的土地，各镇政府可跟据发展商要求提供相应土地以供选择。 图3 天津市西青区土地供需对比（2007—2010 年1 至7 月） 万平方米