XX房地产开发项目后评估报告.doc

XX地产项目后评估报告 内容目录 【项目概况及评估综述】 1 【项目投资管理评估】 3 【项目规划设计评估】 4 【项目营销工作评估】 12 【项目进度、工程管理评估】 19 【项目财务管理评估】 【项目成本管理评估】 35 【项目物业管理评估】 【项目人力资源管理评估】 附件1：项目大事记 附件2：项目总平面图 附件3：项目实景照片 某房地产项目后评估报告 项目概况及综合评估 项目概况 某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。项目位于某市市中心13公里。用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率1.6，规划用途为住宅用地。 项目于2009年11月取得土地， 一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。（以项目首期主体动工至项目最后一期入伙之日止）。 该项目住宅总计1233户，商铺51套。截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。已入住788户（一期429户，二期359户），商铺20套。 项目技术经济指标 项目 项目总体规划指标 一期指标 二期指标 宗地用地面积（㎡） 89214 47725.2 41488.8 总建筑面积（㎡） 166734.06 77333.67 89400.39 A.其中计入容积率建筑面积（㎡） 141250.66 65755.58 75495.08 一 .住宅总建筑面积（㎡） 136115.52 64019.23 72096.29 1.多层 36747.46 19680.72 17066.74 2.小高层 34498.23 21943.39 12554.84 3.高层 64869.83 22395.12 42474.71 二.商业建筑面积（㎡） 3828.03 1496.98 2331.05 三.公共设施（㎡） 1307.11 239.37 1067.74 1.物业管理用房 330.85 0 330.85 2.社区活动中心 203.37 0 203.37 3.文化活动用房 353.31 0 353.31 4.其他设施用房（配电房、消控等） 419.58 239.37 180.21 容积率 1.598 1.333 1.82 B.不计容积率建筑面积（㎡） 25483.4 11578.09 13905.31 一.架空层建筑面积（㎡） 2131.71 1214.64 917.07 二.半地下室面积（㎡）（可售） 4490.42 2603.16 1887.26 三.全地下室面积（㎡） 18861.27 7760.29 11100.98 （不含另加建703.97平米） 覆盖率 19.64% 17.30% 22.03% 总停车位（个） 1129 440 685 其中地下停车（个） 506 217 281 地面停车（个） 623 223 404 总户数 1233 589 644 注：上述数据为项目竣工查仗面积。一期可售面积是68119.37平米（其中计容住宅64019.23平米，商业1496.98平米，不计容半地下室2603.16平米），二期可售面积是76248.25平米（其中计容住宅72096.29平米，商业2331.05平米，不计容半地下室1887.26平米），总的可售面积144367.42平米。二期商业面积2331.05平米中含66.35平米作为居委用房，不可售。 项目关键指标完成情况 3．1经济效益方面（单位：万元） 某房地产整体经济效益情况 （万元） 项目 开发目标值 实际完成值（预估） 偏差率 偏差原因 销售总收入 61446 74878.09 21.8% 售价提升、面积增多 开发总成本 58276 73270.26 25.7% 规费、人工、材料、融资成本上升 净利润 -2276.2 1607.83 170.63% 销售净利率 -3.8% 2.15% 156.57% 销售净利率（扣除占用集团资金成本后） -14.23% -6.49% 145.61% 占用资金成本共计6465万元 项目内部收益率 项目静态投资回收期 某房地产一期经济效益情况 （万元） 项目 开发目标值 实际完成值（预估） 偏差率 偏差原因说明 销售总收入 27503.00 34554.51 25.64% 1、实际可售面积比目标可售面积增加3100平米左右（半地下室计