项目本体调查分析模版.pptxVIP

1、项目分析 1.1项目概况 1.2项目区位 1.3项目道路与交通 1.4商圈人口 1.5项目物业条件 1.6商业环境 1.7项目分析小结 1.8项目发展机会 1 2 1.1项目概况 地块区位 地块位于新华路与育才路交汇处，具有良好的通达性；地处钦州城区核心位置，地理位置得天独厚。 地块基本指标 占地面积：7166.84㎡（10.75亩） 容积率:1.2≤R≤ 6.74 建筑密度: ≤30% 绿地率:≥35% 住宅建筑密度: ≤22% 建筑限高:＜100米 5 项目受太钢及涧河的包围，仅有唯一的解放北路临街面，不利于内部车辆的疏导。 项目位置：项目地块北接国际花园酒店，西临太钢厂区，东靠解放北路，南临涧河，周边有北宫花园及太原二十二中学等，属于太原市尖草坪区 项目面积：项目总占地300亩，总建筑面积约22万平米左右，其中包括1处加油站 花园酒店 太钢集团 解放北路新兴食品 涧河 项目周边：新兴食品批发市场、苏宁电器、星宇购物广场、肯德基等商业配套 四至状况 花园酒店 项目区位分析 钦北商圈 市中心商圈 项目位于钦州两大核心片区（钦北片区与市中心片区）交汇处，1.5公里范围内基本已涵括两大商圈的主要商业网点，具有整合两大片区的商业人流及商务人流的地利优势，区域位置得天独厚；项目可通过科学的市场定位，提炼并塑造本项目的核心价值，为项目的市场领先水平提供持久支撑。 1.5公里范围 项目通达性分析 本案三面临街，东、西两面分别毗邻城市主干道新华路与育才路，车流畅顺，外向型交通通达条件较好，为项目的商业开发奠定了坚实的交通基础。 项目交通环境分析 本案位于城市中心位置，距城市众多主要交通干道、网点及城市地标较近， 对外交通条件通过主干道连接，交通辐射范围较广；项目对外交通辐射条件良好。 项目可视性分析 按照目前的城市道路体系来看，本案三面临街，地块呈“三角”形状，可视性极好，商业昭示性高，商业开发价值大。 本案 金穗路 育才路 新华路 4 8 10 项目教育配套资源分析 本案1.5公里范围内云集了钦州多家知名学校，教育资源较为雄厚，使得该区域将有较大的吸引力，这也是本案可重点挖掘的市场机会点之一。 项目市政配套分析 项目区位极佳，周边企事业单位较多，可以预见该区域有较大的优质商务需求及消费需求，这将是本案可以重点挖掘的市场机会点之一。 项目辐射范围分析 1.5公里 3公里 核心辐射范围 从本案的区位来看，1.5公里核心辐射范围已涵括了钦州两大核心区域——中心片区跟钦北片区的大部分地区。因此，可预判，本案完全有机会共享两大核心心区域的人流。 次级辐射范围 3公里次级辐射范围已基本涵括了钦州主要人口集中区域。通过项目的特独定位完全有可能吸引片区内的人群。 辅助辐射范围 钦州作为市政府所在地，具有较强的吸聚力，本案可以通过特色打造，成为钦州最具影响力的地产项目，从而吸引周边城镇的的人群，将项目辐射至整个钦州市。 项目辐射人口分析 现有人口数量 项目三公里辐射范围现有人口达115万，未来5-6年规划人口将达218万，人口基数庞大，为项目的开发奠定了良好的消费基础。 项目三公里范围内现有常驻人口115万人，规划2020年人口达到218万 类别 钦南区 钦北区 总计 人口数量 57万 58万 115万 周边竞争分析 竞争项目主要位于三大核心商圈内，对项目向商圈区域辐射构成一定的截留；其中主要竞争项目为年年丰广场，其体量较大，业态较为齐全，且与本案距离较近，对本项目辐射范围内的人群构成一定的分流； 完善商业业态功能，打造项目商业特色，构建项目特色消费与目的性消费结合是本项目面对竞争的有力手段。 项目立地综合分析 优势 区位优势：位于钦州城区核心区域，地处市中心商圈、钦北商圈两大核心商圈交汇处； 土地稀缺优势：城区经过多年发展，目前已无大片可供开发的土地资源； 配套设施：周边政府企事业单位密集，教育文化等配套设施较为齐全； 消费力优势：周边居住人口密集，为项目提供了稳定的消费群体； 后发规划优势：项目通过后发规划的优势，从商业规划和建筑规划上凸显本项目的优势。 项目通达性：项目周边的交通状况良好。 劣势 地块条件：项目现状地块规模较小，拆迁及土地置换存在不确定性； 市场竞争：区域紧邻成熟的市中心商圈、 及钦北商圈，面临现有供应的竞争压 力； 市场价格：钦州整体房价偏低，近几年增幅有限，从而导致整体开发利润率相对较低。 建议加强与政府部门的公关，为项目的发展争取相关的政策扶持，扬长补短。 项目属性界定 三线城市 位于城市核心区域 两大核心片区交汇处 周边企事业单位密集，教育资源较丰富 城市综合体，钦州领先地标 具有良好的昭示性 良好的外部交通系统 现有地块面积较小 宅基房拆迁及政府部门土地置换存在不确定性 利 弊 17 17 项目位于