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龙湖地产利润表分析 一、龙湖简介 一、龙湖简介 1、公司概括 集团主席 吴亚军 发行股本(股) 5,826M 面值币种 港元 股票面值 0.1 行业分类 地产发展 公司业务：公司在中国从事物业开发、物业投资及物业管理业务。 全年业绩: 集团二零一四年销售额较去年增长2%至人民币490.5亿元。营业额较去年增长22.8%至人民币509.9亿元，其中物业投资业务租金收入增长38.1%至人民币8.8亿元。归属于股东的溢利为人民币83.5亿元，减除少数股东权益及评估增值影响后之核心溢利为人民币66.1亿元。归属于股东的核心净利润率为13.0%，分红比例提升5个百分点至核心净利润的25%。 2、业务回顾： 物业发展 二零一四年，集团物业发展业务营业额为人民币492.9亿元，较去年增长22.5%。交付物业总建筑面积为4,759,158平方米（其中247,494平方米来自合营企业）。物业发展业务结算毛利率为25.7%，较去年下降1.3%。二零一四年营业额单方价格为10,925元╱平方米。二零一四年十二月三十一日，集团已售出但未结算的合同销售额为人民币520亿元，面积为482万平方米，为集团未来营业额持续稳定增长奠定坚实基础。 物业投资 集团一如既往坚持稳步投资持有物业的战略。目前集团的投资物业全部为商场，主要分为三大产品系列：都市体验式购物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。截止二零一四年十二月三十一日，集团已开业商场面积为1,245,137平方米（含车位总建筑面积为1,588,437平方米），整体出租率达到95.5%。租金总额人民币9.3亿元，扣除营业税后的租金收入人民币8.8亿元，较去年上升38.1%。其中，天街、星悦荟、家悦荟租金占比分别为83.1%、13.4%和3.5%，租金收入的增长率分别为42.2%、20.8%和21.0%。 集团目前主要在建的商场为7个，累计在建面积为86.4万平方米。 得益于新增投资物业逐步开工，集团二零一四年录得投资物业评估增值人民币25.5亿元。 3、业务展望: 二零一五年，中国房地产市场预计将继续波动调整态势，当前房地产成交的下行与分化主要是因为各地供应结构所致，新一届政府虽减少行政干预，但调整不可能在短期内完成。伴随过去的去化和需求积蓄，2015年整体形势不致弱于去年，但难有根本性的量价逆转。区域、板块的分化将进一步加剧，行业竞争将更加考验企业的品牌、稳健和持续发展能力。 在这样的形势下，集团更关注盘面健康，战略坚定、面向未来的可持续增长。集团将继续坚持扩纵深、近城区、控规模、持商业的基本策略，强化城市解读和客户细分，精准投资。提升运营效率，继续强化供销存管理，并将着力抓住市场时机加快销售，尤其是加快库存房屋的去化，控制存货，并进一步加强开发成本管控水准。 集团目前在售主力项目将达到66个，全年将有13个全新项目上市，21个项目将推出新一期新业态产品。产品将涵盖刚需、改善性、商业经营等不同需求的客户，并根据市场变化调整不同业态间的比例，力求在波动复杂的市场中抓住需求和机遇。 集团（包括合营企业）于二零一四年竣工的物业总建筑面积约616万平方米。计划于二零一五年竣工的物业总面积将达到600万平方米左右，其中大部分将集中于下半年。目前项目工程进展和销售进度正常。 投资物业方面，成都金楠天街、北京时代天街、上海虹桥天街、重庆时代天街3期、重庆源着2期已于本年开工建设。重庆时代天街2期、北京长楹天街、成都时代天街1期、西安大兴星悦荟本年已开业。杭州金沙天街、成都金楠天街预计将于二零一五年竣工开业。上述项目为集团未来投资物业租金的增长奠定坚实的基础。 二、全面分析 增减变动分析 垂直结构分析 业务结构分析 1.公司本期营业收入较上期增长了94.8亿元，增长率为22.84%，说明公司经营规模有所扩大。 2.公司的本期销售成本较上期增长率为25.03%，略高于营业收入的增长率，说明公司总体上成本控制还有待加强。具体到不同项目还是存在较大差别，其中销售费用和一般行政费用控制较好，其增长低于营业收入的增长，但利息支出增长率大幅增加。 3.公司的本期营业利润较上期增加了6.46亿元，增长率为5.01%。增长率不高主要是由于公司营业收入的增长率较低于营业成本。 4.由于公司的营业利润较上期有增长，因此公司税前利润也有小幅度的增长。 5.公司的本期净利润较上期增加了7.13亿元，增长率为8.87% 公司本期营业利润占营业收入的比重为26.5%，比上期的31%减少了4.5%，税前利润也有所下降。主要是销售成本增加。净利润占营业收入的比重为17.16，比上期减少了2.2%，原因主要是收入增