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论不动产物权预告登记制度的完善 　　摘要:应当将预告登记的适用范围予以明确,使预告登记能真正涵盖需要保全的请求权,以发挥预告登记制度的应有功能。我国物权法应从预告登记的要件、程序以及消灭各个角度进行详尽规定。 　　关键词:不动产;预告登记;效力 　　中图分类号:D920.4 文献标识码:A 文章编号:1005-5312(2010)22-0178-01 　　 　　《物权法》第二十条规定的不动产预告登记制度是我国立法的一个突破,是以往立法前所未有的,非常有利于解决司法实践中“一物二卖”纠纷较多,法官认识不同,判例五花八门的实际情况。但笔者认为,仅用第二十条规定不动产的预告登记制度,过于简单,不尽完善。 　　一、明确预告登记的适用范围 　　第二十条规定的预告登记适用范围是“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”,该条采用列举加概括的方式规定,列举部分范围较窄。那么应当如何理解“其他不动产物权的协议”,这种规定很模糊,适用起来避免不了产生争议。笔者认为,预告登记的范围规定得过于狭隘,既不利于保护权利人的利益,也无法充分发挥预告登记的功能;而规定得过于模糊,又不利于实践操作。因此,应当将预告登记的适用范围予以明确,使预告登记能真正涵盖需要保全的请求权,以发挥预告登记制度的应有功能。笔者认为可以将“其他协议”具体化到如下解释: 　　(一)附期限或附条件生效的不动产协议 　　例如房屋租赁合同约定,房屋租赁五年后卖给承租人,为避免出租人五年后反悔,可以进行预告登记。再如买卖合同标的为暂时限制流转的不动产,如经济适用住房,很多地方法规都规定取得产权证照后,五年内不得转让,则如果当事人在五内年签订买卖合同,可约定“待此经济适用住房允许交易时,合同生效”,为避免出卖人到时反悔,也可办理预告登记。 　　(二)拆迁补偿安置协议 　　司法实践中,纠纷较多的一类协议有被拆迁人与拆迁人订立的以产权调换形式进行补偿的拆迁协议。此种协议虽然自双方订立后即发生法律效力,但受拆迁人实际建设房屋需要较长时间的限制,被拆迁人不能在短时间内获得房屋的使用权及所有权登记,因而拆迁人将约定回迁房屋再行转让的情况较多。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了拆迁补偿安置协议的优先权(拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以安置,如果拆迁人将该被偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持)。 　　(三)房屋联建协议 　　房地产开发当中,由一方提供土地使用权、另外一方提供资金并以其单方名义进行实际开发建设,双方约定房屋建成后各自的分配比例。这种联建协议较为普遍,但是由于未实际参加建设一方在手续审批及各种有效权证上均处于劣势,一旦对方以自己的名义将所有联建房屋对外销售出去,未实际建设一方完全无法控制,也只能根据联建协议主张一般债权。如果将该协议纳入到不动产预告登记制度的保护之列,必将有效保护劣势一方的合法权益。除进一步明确适用范围外,借鉴其它国家和地区预告登记的规定,我国的预告登记适用范围还应该适当扩大,不仅要包括保全不动产权利移转的请求权,还要包括保全不动产权利消灭及变更的请求权。 　　二、完善申请预告登记的程序 　　《物权法》第二十条只规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。该规定只能看出,约定是办理预告登记的基本前提,但如果双方达成约定后,一方不配合办理预告登记又该如何处理。笔者认为,在具体的操作程序上,我们应当借鉴德、日等国的做法。 　　三、扩大预告登记的效力 　　《物权法》第二十条规定:预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。该规定只规定了对债权人请求权的保全效力,而没有规定权利顺位保全的效力及破产保护的效力。 　　对顺位的保全效力,即当预告登记推进到本登记时,不动产权利的顺位不是按照本登记的日期加以确定,而是按照预告登记的日期为准确定的。也就是说,本登记的效力溯及于预告登记做成之时,这样预告登记便防止了第三人的介入,保全了本登记的顺位,使所有权移转请求权得以顺利实现。破产保护效力即在相对人破产,但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时,权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产,使请求权发生指定的效果。 　　笔者认为,除保全效力外,上述二种效力也是预告登记的基本效力,我国《物权法》应当予以确认。预告登记作为民事法律的一项重要制度,我国物权法应从预告登记的要件、程序以及消灭各个角度进行详尽规定,其中预告登记权利人的权利如何实现更是极为重要,否则,预告登记的效用就要大打折扣。因此,为强化预告登记的