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浅谈房价控制政策的必要性及其作用 随着国内人均GDP值大幅增长的同时，房地产业也在这样的大背景下飞速发展，在急速发展的过程中，出现了较多问题，很多人无力购买住房，泡沫经济的潜在危机，密切跟踪和分析房地产市场的发展形势后，政府采取了有针对性的实施房地产政策和房价控制目标。稳中求胜的可持续发展战略，为国民经济稳步发展的提供了安全保障。 一、房控政策的必要性 （一）房地产经济地位重要，关乎着民生大计 房地产产业是我国的一大支柱产业，直接影响者国民经济的持续发展。首先，其产业链条长，覆盖的范围广泛。主要包括房产开发，水泥，钢铁，有色金属等建筑材料的开采、加工、销售和运输，室内设计、装潢装修，地板，门窗，电器等家居的生产和销售，园林园艺，银行信贷，保险等行业。据统计“2009年单新房与二手房的成交额度就达到同期国内生产总值的的五分之一，据不完全统计，其相关行业达到了房屋成交额度的三倍”①。其次，房地产及相关行业还影响着数亿人的就业岗位。因此，房地产行业的稳步发展直接关系着社会的稳定，人民生活水平，国民经济的稳步发展。 （二）房价高速增长，全国出现了房地产热，房屋价格超越老百姓的购买能力 2009年6月，全国70个大中城市的房屋销售出现了当年首次上涨，涨幅为0.2%，其后几个月房价同比涨幅不断扩大，从7月的1%扩展到12月的7.8%, “中国住宅平均价格在2009年3月份时还是3800元人民币左右，到了2010年的3月份，平均价格就超过了5000元人民币， 韩国首尔的房子跟北京的房子到底哪个贵？结果是北京的房 子 比 首 尔 的 还 贵 。 中 国 的 人 均G D P是3000美元多一些，韩国现在是18000—20000美元，是我们的7倍”② 中国尤其是一线城市北京上海等城市的房地产的价格远远超过了普通老百姓的承受能力。 （三）房价飙升因素及潜在的泡沫危机 房价飙升的因素在于：房地产供求失衡，由于房地产的区位固定性和不可移动性，同时房屋需要较长的建造周期，导致房地产短期供应滞后；宽松的货币政策，为应对2007年爆发的世界经济危机，2008年政府实施了较为宽松的货币政策，降低银行存款准备金率，5次降息，大量资金涌入房地产市场；土地出让制度，随着土地使用制度的改革，中国已经结束了行政拨划的土地无偿使用形式，进入到“招拍挂”出让为主的土地有偿使用阶段，房地产商为了竞拍到地皮，不惜天价竞拍土地，这样竞拍到的土地成本高，开发出来的房地产价格自然也高。这些因素推动了房屋价格上涨，上涨趋势形成后，引发了大量投机者涌入房地产及相关行业，国外热钱涌入国内，房地产商圈地建房，自买自炒构成需求激烈竞争的假象，更加剧了房屋的上涨，虽然对于中国的房地产是否存在泡沫经济始终存在争议，由于房价虚高，实际需求者无力购买，大量空房闲置，需求逐渐萎缩，泡沫经济的潜在危机越来越大。 （四）美国，日本房地产引发经济危机的惨痛教训 20世纪80年代日本受到“土地不会贬值”的土地神话的影响，引发一场投机热，1989年，当时日本各项经济指标达到了空前的高水平，但是由于资产价格上升无法得到实业的支撑，泡沫经济土地价格也下跌，由土地作担保的贷款也出现了极大风险。日本各大银行的不良贷款纷纷暴露，对日本金融造成了严重打击2007年8月开始次级房贷危机次级抵押贷款生意兴隆。即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。但当房价持平或下跌时，就会出现资金缺口而形成坏账。房价涨到一定的程度就涨不上去了，后面没人接盘房子卖不出去，高额利息要不停的付，终于到了走投无路的一天，把房子甩给了银行每一住房困难家庭或者单身居民申请购买或者租赁一套保障性住房改善城市低收入居民的居住条件防止房价和销量的暴涨暴跌长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平我国现行的房地产税收体系基本涵盖了土地取得、房地产开发、房地产流转、房地产保有四个环节保有环节的轻税负导致了开发商囤积土地的现象十分严重，土地炒买炒卖情况愈演愈烈。这不仅抑制了土地的正常交易，还直接阻碍存量土地进入市场的进程，使得土地作为资产要素的作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象严重保有环节的税收，使我们的房地产市场上商品房需求的总规模，表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，更有效减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击 1