论房产项目开发及房地产营销策划风险 .docVIP

　　论房产项目开发及房地产营销策划风险 　　房地产营销策划主要包括了三部分服务内容：市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。 　　结合多年的房地产项目开发及房地产营销策划工作实践，对房地产项目开发及房地产营销策划中产生的风险因素，产生的原因作了分析，提出了开发及房地产营销策划的定位技巧，以确保房地产项目的开发成功。 　　项目定位前我们总首先要做解决以下的风险问题： 　　一、不可控风险 　　（一）、宏观环境宏观经济与政策风险 　　（1）、货币政策适度从紧，一年之内多次加息 　　（2）、提高第二套住房首付门槛 　　（3）、土地新政的出台，开发周期缩短，明确开、竣工日期等 　　（4）、整顿规范商品房预售行为 　　（5）、廉租房、经济适用房全面启动 　　据统计，08年1-5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。 　　（二）、人口基数增长风险 　　2007年**市人口约80万，中心区人口约100万人，**区人口约28万人 　　（三）、存量房环境风险 　　1、项目周边有大量存量房； 　　2、2008年1-4月，全广西某市房地产营销策划开发完成投资21亿元，比1-3月回升8.1个百分点，比上年同期增长64.8%。 　　3、新城区：5月统计新城区合计推出房源总量约为10000套，已售3000套，存量7000套，市场消化比较缓慢。产品存量主要集中于嘉和地产新推出的****园和****园，两盘总推量为650套，已售40套，产品存量为610套，产品存量占到整个新城区房地产营销策划市场存量的44.36%。 　　4、城北区：5月统计城北区合计推出的房源总量约为9850套，已售4500套，存量5350套，市场消化比较缓慢。产品存量主要集中于华泰嘉园及宏观华府，两盘共推出1568套，整体预售方为600余套。产品存量占到整个城北区房地产营销策划市场总量的60%。 　　（四）、购买力风险 　　1、经济落后的三四线城市，经济基础低； 　　2、公务员，大型企事业单位员工家庭月收入约为3000元，家庭年收入4-6万，购买力相对有限。 　　（五）、经济增长缓慢风险 　　经济增长缓慢，缺乏第二第三产业支撑，新钢、核电等产业链的形成尚需要时间。 　　（六）、周边存量土地 　　1、保守估算，目前仅行政新区可供开发的熟地在10000亩左右； 　　2、未来行政新区道路规划完成后，可供开发的土地将急剧放量；结构性失衡； 　　二、部分可控风险 　　（一）、城市配套 　　1、城市配套商业，娱乐设施较少。 　　2、地段－道路未通，缺乏生活，教育，医疗配套，周边有大片未开发土地 　　（二）、地质风险 　　附近多为岩土地质，可能会造成基础成本增大；临江地层土质有待进一步勘察。 　　（三）、客户群风险 　　1、客户群体类型分散，大致分为四类：公务员，大型企业，事业单位员工，私营业主。当前多数为北城本地人，外来客户较少，多为私营业主。 　　2、城市中高收入人群主要集中于政府机关及以制糖，电力，医疗，金融，港口货运为代表的大型企事业单位，新钢的建设，将带来一些中高收入人群。 　　（四）、内外景观风险 　　没有强势景观资源，尤其是海景资源；只有一条流量很小的小河――沙方江。 　　（五）、需求风险 　　1、有效客户少，购买力弱，需求不旺盛，相当部分以弹性需求为主。 　　2、城市场供应量大，同质化严重，进入了以“产品同质化、档次不高”的循环。 　　3、私人天地楼居多，商本位较浓，房地产营销策划市场尚处于起步阶段 　　4、主流客户群体多已拥有一套及以上住房。 　　5、购买城北区楼盘的自住客户占到60%，其余客户大多考虑宜住宜租； 　　（六）、土地资源环境 　　项目位置在消费者心目中较偏僻，为远郊，为生地。 　　（七）、销售速度风险 　　1、当前单盘最高年销售量约为5万平米（不考虑团购）；2007年全市消化量约为40万平米；2、若期望项目在4-5年内完成，意味要年销售量为5.8万平米－9.7万平米（按容积率1.5-2估算），压力巨大。 　　（八）、市场应变力风险 　　如果前期定位不正确，在总平规划审批后要想重新调整，要花很长时间；市场应变速度慢。 　　三、可控风险 　　（一）、项目环境风险 　　1、地势与主要大道存在较大的落差；市场供应同质化严重，产品品质较低；无高档产品。 　　2、城市配套商业，娱乐设施较少。 　　3、项目地段内道路未通，缺乏生活，教育，医疗配套，周边有大片未开发土地。 　　4、项目位置在消费者心目中较偏僻。 　　（二）、资金运作风险 　　1、项目为大盘项目，投入资金巨大，不正确的定位很可能会导致巨额资产产生风险。 　　2、不正确的项目定