不动产营改增政策解读概要1.ppt

4、特殊处理 3）不动产改变用途如何处理？ A、已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率 不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100% 不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。 不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。（例子） 4、特殊处理 3）不动产改变用途如何处理？ B、按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额： 可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率 可抵扣进项税额应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。可抵扣进项税额60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。 * * * * * * * （一）用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税（以下简称免税）项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受的加工修理修配劳务或者应税服务。其中涉及的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁，仅指专用于上述项目的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。 　　（二）非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务。 　　。 * 一）小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。 重大突破：其他个人可以申请代开专用发票 二）纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。 三）纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。 （不存在、无意义） 注意 案例：福州市某一般纳税人，2016 年6 月30 日转让2013 年 购买位于闽侯县的写字楼，取得转让收入1000万元（含税，下同）。 纳税人2013年购买时的价格为700 万元，取得合法有效的《销售 不动产统一发票》。该纳税人6月份其他业务的应纳税额为70 万元。 1、若选择简易计税方法计税 在闽侯县地税局预缴税款 应预缴税款=（1000-700）÷（1+5%）×5%=14.29万元 在福州市国税局纳税申报 应纳税款=（1000-700）÷（1+5%）×5%+70=84.29 万元。 应补退税额：84.29-14.29=70万元 案例：福州市某一般纳税人，2016 年6 月30 日转让2013 年 购买位于闽侯县的写字楼，取得转让收入1000万元（含税，下同）。 纳税人2013年购买时的价格为700 万元，取得合法有效的《销售 不动产统一发票》。该纳税人6月份其他业务的应纳税额为70 万元。 2、若选择一般计税方法计税 在闽侯县地税局预缴税款 应预缴税款=（1000-700）÷（1+5%）×5%=14.29万元 在福州市国税局纳税申报 应纳税额=1000÷（1+11%）×11%+70=169.10 万元 应补退税额：169.10-14.29=154.81万元 主要内容 销售自行开发房地产项目增值税征收管理 1、适用范围： 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。 行业或行为 纳税人 项目情况 标准 计税方法 税率 计税基础 本地项目 异地项目 房地产企业 预收款 3% 一般纳税人 老项目 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前。 简易征收 5% 全部价款和价外费用 不动产所在地预征3%，向机构所在地申报，征收率5% 一般计税 11% 取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款 不动产所在地预征3%，向机构所在地申报 新项目 　 一般计税 11% 　 　 小规模纳税人 　 　 简易征收 5% 全部价款和价外费用 　 　 2、一般纳税人销售房地产项目计算方法 1）销售额 A、适用一般计税方法：按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。 B、选择简易计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除房地产老项目对应的土地价款。 一经选择简易计税方法计税