别墅最新户型设计理念 - 潍坊龙韵策广房地产营销策划有限公司.PDF

别墅最新户型设计理念 一、别墅分类及其特性分述 别墅一般位于郊区或风景秀丽地区，功能较为齐全，带有花园或院落，多为两三层，部 分带有地下室，通常是作为住宅或度假休闲的场所。别墅是低层、低密度、低容积率的 “三低”住宅。 别墅住宅千姿百态，根据别墅新产品的相关同质性可进行不同的分类。 按建筑形态分类 按档次分类 独立别墅 独立别墅 双拼别墅 普通别墅 联排别墅 经济型别墅 叠拼别墅  Page 2 1.按建筑形态分类 独立别墅：独门独户，独享前庭后院 独立别墅四面采光，无公共面积和空间可借，占地面积最大；独门独户，独享前庭后院。 多定位为顶级或高档型住宅，面积多在250平方米以上。 双拼别墅：两个别墅户型的拼合，三面采光 双拼别墅三面采光，占地面积比独立别墅小，面积多控制在160~250平方米，市场定位为 中高档住宅。 联排别墅：平面形式从竖条形向横条形发展 联排别墅在国内的发展变化和更新速度很快。从早期的小面宽、大进深、三层为主到现 在的大面宽、小进深、二层为主，同时还增加了室内外的空间变化，包括内庭院、侧庭院等空 间处理，每户平面形式也从早期的竖条形变成横条形，甚至L型、T型、十字形，这些使户内 每层平面的功能格局更加合理，房间的采光、通风条件得到优化。  Page 3 联排别墅两面采光，占地面积小，独门、独户、有独院绿地，但花园面积相对较小。面积 多控制在130~160平方米，多定位为经济型别墅。  叠拼别墅：垂直方向上的两户叠加 介于别墅与多层花园洋房住宅之间，其容积率为0.70~ 1.00，建筑面积多为150~200平方米， 部分面积大的接近300平方米，通常为四五层高的住宅，垂直方向上由两户叠加形成，一、二 层是一户，三、四、五层又是一户，每户不能同时拥有天和地。下层单元从地面入户，带花园； 上层单元从室外独用楼梯入户，带露台。在大部分项目中，叠拼别墅也是作为房型的调剂和补 充，既增加一定的容积率，同时也尽量减少对别墅区外部空间效果的影响。叠拼别墅较花园洋 房的最大差异在于每户都有自己独立的出入口。 另外，在市场上还有一种被称为空中别墅的住宅产品，一般位于高层或多层公寓住宅的 顶层，但无论其档次、定位如何，实际上与别墅概念相差甚远，这类别墅可以称为伪别墅。  Page 4 2.按档次分类 根据别墅市场级别档次的不同，可以分为三大类别墅，即顶级别墅、普通别墅、经济型别墅。 顶级别墅：容积率0.20 以下，建筑面积800平方米以上 顶级别墅项目一般规模不会太大，或者仅仅是指一个项目中的少数别墅，其容积率在0.20 以下。这类别墅无论是在自然景观资源还是在历史人文资源的占有上，都有得天独厚的优势和 相当的稀缺性。其建筑面积通常在800平方米以上，占地面积也在3000平方米以上，层数一至 二层。如上海紫园1号顶级别墅，位于上海松江佘山国家级旅游公园内，自然景观资源独一无 二，建筑面积近1500平方米。 普通别墅：容积率0.20~0.35，建筑面积400~500平方米 普通别墅最为符合人们通常意义上的别墅概念，各地早期开发的大多数别墅项目都属于 此范畴。普通别墅通常远离城市中心，能与城市快速交通干道接驳，比较注重高环境质量，其 容积率为0.20~0.35，单栋建筑面积为400~500平方米米，一般都拥有200~300平方米以上的花园， 占地大多为600~1500平方米，层数为一至三层。这类别墅同样需要良好的环境资源，也有项目 采用大规模人工造景的方式强化其环境优势，小区私密性较强且住宅功能多样。  Page 5 此类别墅价格大都集中在80万元~180万元，对那些追求良好居住环境的高收入阶层而言， 具有巨大的吸引力。 经济型别墅中，小型独立别墅有较好的市场；双拼别墅往往 和其他别墅混合布置，作为调剂和补充；联排别墅近年来在 全国各地成为经济型别墅的主流。 经济型别墅：容积率0.40