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房屋共有面积测算与分摊疑难问题探讨 　　摘要:《物权法》、《房屋登记办法》实施以来,老百姓对于自己购买的房屋的面积越来越关注。这几年,房屋买卖双方产生纠纷的焦点主要集中在房屋共有面积的测算与分摊上,这也正是房屋测量中的老大难问题。本文从一个中介者的角度,本着公平、公正的原则,以维护开发商和住户的合法权益为出发点,根据多年在实际工作中的探索和调研,对房屋共有面积的测算与分摊等有关问题提出有效的解决办法,供大家参考 Abstract: Since the implementation of “Property Law”, “Housing Registration Measures”, people has growing concern on buying houses for their own area. In recent years, house buyers and sellers dispute focusing mainly on housing a total area of measurement and assessment; this is precisely the persistent housing problems. In this paper, from an intermediary’s point of view with the spirit of fair and impartial, protecting the legitimate rights and interests of developers and tenants as a starting point, based on years of practical work in the exploration and research, the effective solutions of housing a total area of measurement and assessment are proposed for reference. 关键词:房屋测量;房屋面积;共有面积测算与分摊 Key words: housing survey;housing area;a total area of measurement and assessment 中图分类号:TU19 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)15-0029-01 1房屋面积的概念和换算关系 1.1 建筑面积。建筑面积的概念形成于计划经济年代,那时的投资计划、规划设计、统计口径,只要涉及到房子的数量,仅有建筑面积这一个指标。久而久之,人们只要提到房屋首先想到的就是建筑面积,可以说建筑面积这个概念在人们心中根深蒂固 1.2 共有建筑面积。1993年国家实行住房制度改革,将原来由国家、单位、集体包保的住房推向市场化、商品化。原有的诸如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等共有建筑面积,一下子改变了其原来的福利属性,必然要分摊到每家每户。于是,隐性的共有建筑面积从后台转到了前台,成为计算住宅面积的一个重要指标 1.3 成套建筑面积。1995年原国家建设部发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,首次提出成套房屋建筑面积的概念,规定在商品房销售过程中推行按“套”交易 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。其换算公式是:成套建筑面积=套内建筑面积+应分摊的共有建筑面积;套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 2当前共有建筑面积测算与分摊存在的主要问题 现在,国家积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。但由于我国地域广阔,实际情况千差万别,所以在推行的过程中大体上有三种方式。一是仍按房屋建筑面积(含应分摊的共有建筑面积)销售;二是按套内建筑面积销售(不含应分摊的共有建筑面积);三是按“套”销售,一房一价。随着建筑结构、形式和种类的不断演变,各种问题层出不穷 当前主要存在以下问题:①开发商为追求开发利润最大化,商住楼一至二层,有的甚至一至四层设计为营业用房。其上部的住宅部分单独设计通行楼梯,对于这部分的楼梯面积,是否算作应分摊的共有建筑面积,确实存在争议。若按照谁使用谁分摊的原则应该分摊给上部住宅,若按照谁受益谁分摊的原则应该由开发商承担。②《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》在计算阳台面积等方面存在差异。这种因适用规范不同而造成面积差别,有时直接导致了房屋面积纠纷的发生。开发企业或者设计部门的建筑专业人员,往往依据《建筑工程建筑面积计算规范》和设计图纸计算房屋面积,