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至精至诚 和谐共赢 商品房销售面积计算 目 录 商品房销售面积的概念 商品房销售面积的构成 商品房销售面积的计算方法 常见的几种商品房面积的计算 应注意的几点问题 商品房销售面积的概念 商品房销售面积的概念： 商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。-----商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。 销售面积＝套内面积+公摊面积 ＝建筑面积（含外墙粉刷层面积） 商品房销售面积的构成 商品房销售面积由两部分构成： 1.套内面积：套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。 2.共有建筑面积：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、走道、值班警卫室等，以及为整栋房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积。 共有共用建筑面积还包括套和公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积 套内房屋使用面积 1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和。 2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道、管道井均计入使用面积。 4、内墙面装饰厚度计入使用面积。 套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积（按墙体的中心线划分）。套内自有的墙体按水平面积全部计入套内墙体面积（例如户内卫生间与卧室的隔墙） 。 套内阳台面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。 （与现行建筑面积计算方法的最大的区别之处） 现行建筑面积（规划局计算标准）计算规则为所有阳台均按一半面积计算。 共有共用建筑面积 共有共用建筑面积（公摊面积）包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影一半的建筑面积。 外墙皮水平投影一半的面积=L外中*（外墙皮一半的厚度+保温层厚度+粉刷层厚度） 独立使用的地下室、车棚、车库和为多幢楼服务的管理用房、公共用房、以及作为人防工程的地下室都不计入共有共用建筑面积。 商品房销售面积的计算方法 销售面积＝套内面积+公摊面积 ＝建筑面积（含外墙粉刷层面积） 1.套内面积：按照各房间中心线的水平投影面积计算；层高小于2.2m不计算面积，人防不计算面积。2.公摊面积：根据商品房的复杂程度不同可以分为N级，第一级为全楼公摊，例如为整栋楼服务的大堂、电梯机房等；第二级为本层公摊，以此类推。3.公摊系数：公摊面积/套内面积（公摊系数小数点后保留5位[房管局保留6位]）。  商品房销售面积的计算方法 公摊原则和方法：1.产权房有分割文件和协议的，按文件和协议执行；否则按相关房屋建筑面积按比例进行分摊。2.共有共用分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的共有共用面积。与本幢不相连及为多幢房屋服务的变电室、设备间、门卫房等不得分摊到本幢楼.商住楼的商住部位楼梯（不含商业自用）和突出屋面的楼梯间为全楼分摊，住宅部位的楼梯间由住宅分摊。3.公摊面积：根据商品房的复杂程度不同可以分为N级，第一级为全楼公摊，例如为整栋楼服务的大堂、电梯机房、配电室、进风机房等；第二级为本层公摊，以此类推。4.公摊系数：公摊面积/套内面积（公摊系数小数点后保留5位[房管局保留6位]）。  商品房销售面积的计算方法 几种常见住宅销售面积的计算方法 一、普通砖混住宅楼： 1.按照户为单位计算套内面积；（住宅） 2.计算公摊面积：（1）外墙皮一半面积； （2）楼梯间面积； 3.计算公摊系数K外=外墙皮一半面积/ 套内面积（包含楼梯间面积） 计算公摊系数K21=共有面积（楼梯间面积） +共有分摊面积（楼梯面积*K外）/ （套内面积） 4.计算销售面积＝套内面积×（1+公摊系数K外+公摊系数K21 ）