中国房地产市场现状和未来展望-2013年5月.ppt

2012 房地产市场简要回顾 二手指数 * 城市 2012年2月 2013年2月 同比涨幅 比前一次高位涨幅 北京 281 344 22.4% 9.6% 上海 255 299 17.2% 9.6% 广州 344 411 19.4% 16.0% 深圳 300 345 15.0% 1.5% 天津 375 404 7.9% 2.4% 成都 233 247 6.1% 1.4% 城市 2012年2月 2013年2月 涨幅 北京 145 149 2.9% 上海 143 159 10.9% 广州 133 145 9.7% 深圳 123 127 3.3% 天津 135 140 4.0% 成都 152 158 4.3% 二手住宅价格指数 二手住宅租金指数 四、“国五条”新政分析 “国五条”新政分析 “新国五条”主要内容 * 除重申原有政策外，以下三方面进一步升级： 对已实施限购城市，限购区域范围扩大、执行力度从紧； 二手房严格按转让所得计征20%的所得税； 对房价上涨过快城市，进一步提高二套房的首付比例和贷款利率。 新政对各细分市场的影响也有所不同： 对二手房市场的影响大于新房市场，但新房市场也会受到波及； 对一二线城市的影响大于三四线城市，房企拿地布局策略或将重新调整； 对全国新房市场整体影响小，2013年量、价仍可保持小幅增长。 “国五条”新政分析 20%个税影响分析 * 应税二手房占二手市场总成交量比重？ “满五且唯一”按现有规定可免税 应税房比重估算 2011年，全国缴纳个税的二手房总成交金额约为10000亿元，相当于全国二手房成交的70% 结论：市场上大多数二手房交易，将受20%个税影响 2012 2011 2010 个人所得税 （亿元） 5820 6054 4837 工薪所得税 3577 3902 个体工商户生产经营所得税 595 利息股息红利所得税 302 劳务报酬所得税 财产转让所得税 454 253 其中：限售股转让 房屋转让所得税 约200 全国个人所得税总额及构成 “国五条”新政分析 20%个税影响分析 * “不满五年”与“非唯一”哪个影响大？ “不满五年”约占全市场43% “满五非唯一”约占全市场35% 上海全市二手住宅成交结构 时间　 成交套数 #未满5年 未满5年所占比重 1203 16008 6645 42% 1204 14266 6368 45% 1205 15688 6580 42% 1206 18911 7945 42% 1209 17322 7533 43% 1210 16782 6872 41% 1211 20441 8786 43% 1212 25193 11090 44% 合计 144611 61819 43% “国五条”新政分析 新政下市场表现 * 30个主要城市新建住宅成交面积走势图 (2009.01-2013.04) 不同类型城市新建住宅成交面积走势图 (2009.01-2013.04) 三、后市预测 短期预测： 全国新房市场：总体稳定，量价小涨（5%） 主要城市二手市场：成交量下跌，价格年内可止跌回稳 商业地产业务机会增加 中长期预测： 全国新房市场高增长时代终结 真实需求依然可支持主要城市楼市增长 调整不可避免，但不会是单纯由政策引起 后市预测 市场预测 * 城市房地产市场量价影响影响因素模型 * * 地址： 上海市延安西路889号太平洋中心809室 (邮政编码: 200050) 电子邮件: Liuyuan@ 电话: 8621-5178 7510 传真: 8621-5118 7311 网站: /  * * * * * * * 数据来源： 全国新建住宅销售金额来自国家统计局，二手住宅销售额是我估计的（根据有数据的城市一二手金额比例，分一二三线城市估计，然后汇总） 住房贷款数据来自央行《货币政策执行报告》，公积金数据来自住建部（2009、2010年公积金数据未公布） 2010年1-3季度现金购房比例较低，但相信全年统计数据不会比往年相差太多 * * * * * * * * * * * * * * * * 中国房地产市场现状和未来展望 中原集团研究中心 刘渊 2013年5月 目录 目录 关于中原 中国房地产市场是否存在泡沫？ 2012房地产市场简要回顾 “国五条”新政分析 2013市场预测 * 一、 关于中原 ABOUT CENTALINE 中原网络 * Singapore ABOUT CENTALINE 知名客户 * 二、中国房地产市场是否存在泡沫？ CHARACTERISTICS OF CHINA’S PROPERTY MARKET