世联某产业园区开发战略定位.ppt

开发商目标解读 作为连接京津的枢纽城市，“京津冀经济一体化”战略，使得廊坊发展进入快速通道 城市规划小结 三、市场机会及客户分析 廊坊市依托其区位、交通、人才、市场等优势，大力发展园区经济，周边有大量产业园项目。市区周边永清、固安等地，也有成熟的工业园项目。 廊坊市工业地产市场分析 三、市场机会及客户分析 廊坊市写字楼整体产品水平一般，没有高端的写字楼，1、2层基本作为底商使用，前广场、大堂、电梯间等公共空间品质较低 普遍不注重写字楼的品质，物业服务水平较低 廊坊写字楼市场销售速度较快，市场表现良好；其中，客户以本地投资客为主，企业自用客户相对较少，且以本地中小企业为主。 廊坊写字楼市场整体出租率较高；其中客户以中小企业为主，本地政府机构及全国性企业的廊坊分支机构是重要组成部分；行业以贸易、咨询、金融保险为主 廊坊写字楼市场租金水平在1.1－1.5元/平方米/天之间，产品品质和物业服务是影响租金水平的重要因素 核心地段+产品品质+交通便利 【区域价值】:位于写字楼分布最多的广阳道上。 【周边现有资源】：临近际华大厦、新兴大厦等多个写字楼，周边配套不够完善。 【总体点评】：高品质、未做推广但销售速度很快，投资价值高。 核心地段+产品高端+交通便利 【区域价值】：位于较为成熟商务区爱民东到与新华路的交叉口。 【周边现有资源】：与交通大厦、尚都金茂和商务大厦相邻。周边配套较为齐全。 【总体点评】：停车位较少，交通方便，区域位置好，形象高端。 核心地段+规划利好+交通便利 【区域价值】：位于较为成熟商务区爱民东到与新华路的交叉口。 【周边现有资源】：与交通大厦、天利得益和商务大厦相邻。周边配套较为齐全。 【总体点评】：区域位置好，交通方便，租金低，没有物业管理，装修水平低，电梯过少。 核心地段+知名品牌 【区域价值】:位于城市步行街核心位置。 【周边现有资源】：临近第五大街、第四大街。周边配套设施不够齐全。 【总体点评】：物业管理好，交通方便，商业氛围不浓厚。 廊坊市办公物业市场总结 三、市场机会及客户分析 北京工业地产市场呈现郊区化、低密化、生态化、集群化，郊区企业总部、个性独栋类办公物业开始大量出现 郊区集群化：企业总部在郊区的聚集是北京目前总部经济发展的新特征。中关村科技园区海淀园、丰台总部基地、亦庄经济开发区已经成为北京目前发展较快、规模较大、相对成熟的总部聚集区，顺义空港商务区、常营非中心和西山片区也逐步发展。 生态低密：丰台总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。各个园区（或项目）积极打造低密生态商务办公氛围； 个性化独栋：亦庄联东U谷为企业提供多功能通用标准厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生活、商务配套设施。 空间自由组合：BDA国际企业大道II的16栋独栋建筑，与传统不同，为每个入驻企业提供专属的独立办公空间。建筑的灵活性体现在空间可自由拆分组合。 国家高科技产业的摇篮和大脑，聚集了大量、各种规模的高科技企业，产业基础强，氛围浓厚，政策优越 依托周边生态环境，实现生态办公，未来往创意产业、数字娱乐产业方向发展，但目前产业氛围较弱 北京最早低密度总部办公区，总部经济的先行者，依托产业氛围和成熟度，产品设计合理取得了较好的市场实现 凭借区域发展定位、政府强势引导，发展日渐成熟，大企业拉动效应明显，目前依然存在交通距离远，配套缺乏的问题，已逐渐向外围区域扩展 由开发商主导，区域无产业氛围依托，无政府支持，发展较为缓慢，借助CBD东扩，通州新城的开发，未来前景较好 借势北京机场的辐射带动，借势空港产业机会，定位项目发展理念，以实力型民营企业为主要购买客户 低密度独栋集群，区域标志性建筑，建筑创意设计，充分体现花园生态办公理念 规划布局、建筑叠加形式、空间功能分布合理、企业冠名权 以空港MAX为例： 规划特色：建筑布局偏东南30度设计，争取最大化采光同时避免规划单调； 建筑特色：提供专属的视觉形象和使用感受；建筑“叠加”形式，外挂消防梯，满足多种需求；顶层跃层空间，打造总裁办公室； 空间及功能：每栋4-4.5层，1-4层层高3.9米，顶层6.7米；1层为接待功能、2-4层为办公功能、顶层为总裁办公室； 面积弹性，组合多样，配套完善，前期投入控制，后期运营费用降低 完善的配套，满足企业商务办公需求，提升区域成熟度，有效的提高物业价值 北京工业地产市场总结 三、市场机会及客户分析 针对不同类型的企业，我们通过问卷调查的形式，了解企业需求及特征 从企业性质、行业类别、人数规模、办公面积对企业进行一定划分 依据客户访谈及调查问卷，可将市场上的企业客户分为四类 初创型企业——以租用办公物业为主，价格敏感型企业，迁址倾向于就近更换地点，对项目区域不认可 初创型企业