商业管理实现商业地产价值.docxVIP

最近几年商业地产发展的非常快，但在发展的过程中，开发商对商业项目的经营管理考虑的不多，导致很多项目出现问题，轻则给企业增加包袱，重则造成资源浪费和社会问题。另外，在日常工作中，经常面试，两年前，应聘人员自报家门，大多数是做百货等零售的，或是做物业管理的，而近两年发生很大变化，应聘人员首先明确是做购物中心的，而且有的会说做过几个购物中心，这说明购物中心的管理已经渐渐地成为一个行业。那么，作为行业中的一员，我借这个机会，呼吁社会各界特别是开发商，重视项目的经营管理。其实，重视经营管理，一是对开发商自身负责，二是对已经进驻的商家负责，三是促进商业管理快速发展，更好地为商业地产的快速发展服务。　　万达集团经过20多年的发展，特别是近10年来，逐渐形成了四大支柱产业，包括商业地产、高星级酒店、文化产业和连锁百货。在商业地产方面，目前已经拥有已开业的万达广场19个，持有商业物业300余万平米，2009年将开业8个万达广场。万达集团在商业地产方面之所以能够快速发展，主要是在商业地产的发展过程中，逐渐形成了自身完整的产业链，包括项目选址、规划设计、开发建设、订单招商和后期经营管理。特别是经过多年的打造，建立了一支具有一定专业水准的商业经营管理团队，商业管理已经成为万达集团商业地产快速发展的核心竞争优势之一。那么，商业管理在商业地产中有什么价值呢，我从以下几个方面简要的阐述以下本人的体会。　　一、商业地产与购物中心　　最近10年左右的时间，商业地产这个名词被地产界、商业界、金融界等诸多行业和经济领域频繁提起，受到社会各界的广为关注，商业地产成为当今经济领域最具活力的行业之一。这主要是越来越多的开发商看到了商业地产的市场发展前景和其特有的多重市场价值，众多开发商从住宅地产转向发展商业地产。其实，商业地产的产品形态应该包括写字楼、酒店、零售物业、餐饮物业以及综合性商业购物中心等用于从事商业经营活动的多种商业物业。而在商业地产的发展过程中，由于酒店、写字楼等商业物业投资大，回收期长，因此，大多开发商则以购物中心为商业地产开发的主要产品，商业地产几乎成为购物中心的代名词，对商业地产的开发和经营管理的探讨基本上专指购物中心的开发和经营管理。当然，这其中也是由于酒店、写字楼等商业物业的开发历史悠久，有其成型的标准，经营管理模式也非常成熟等。自20世纪50年代以来，购物中心一直是美国经济生活的主角，在美国零售商业中占有的比重增长地很快，至今，美国的购物中心产业已经非常成熟。近年来中国购物中心的快速发展，除了越来越多的开发商主动投资商业地产以外，主要还是基于市场的需求，一是随着中国市场经济的不断深化，中国零售业发生了较大变化，零售商品的分销模式和分销渠道已经从传统的百货商场发展为百货、直营店、专卖店等多种模式和多种渠道，综合性的购物中心等大型商业设施正在潜移默化中替代传统的百货大楼；二是随着国民生活水平的提高，消费者的消费模式也发生了根本性的变化，消费者已经从传统的主要选择到百货大楼等单一性的目的性消费，逐渐转变为集休闲、娱乐、购物等多重消费的体验式消费，多功能、多业态组合的一站式消费的大型购物中心无疑成为消费者的最好选择，以购物中心为主要物业形态的商业地产的发展也就有了广阔的市场发展空间。　　二、商业地产的价值　　零售模式的变革和消费模式的变化，为商业地产的发展创造了市场机遇，住宅地产的大幅波动，更加促使越来越多的开发商追捧商业地产，这其中更是因为开发商对商业地产价值的认知。商业地产的价值主要体现在以下几个方面：　　从商业地产投资的角度，主要体现为:1、通过商业物业的租赁经营，可以获得长期的租金收益，这是一种持续性收益；2、通过物业市场价值的升值，可以获得物业的增值式收益；3、通过有效的运营，经过一定时间的品牌积累，商业物业还能够获得商业品牌的溢价收益。商业地产同时还具有金融属性，但由于国内金融体制与国际金融体制的差异，商业地产作为金融产品的价值还难以体现。　　从社会贡献角度分析，大型的商业设施的运营，可以为社会创造大量的就业岗位；为政府带来持续稳定且不断增长的税收；综合性的商业中心的发展，可以引导和改变消费者的消费模式，为消费者提供多元化的消费服务和消费场所；同时，成功的商业项目可以最大限度的拉动区域综合经济的发展。应该说一个好的商业项目社会效益十分明显。　　商业地产的价值是多元的，多重的，但是，从其价值的体现，我们又不难看出，任何一个商业项目只有实现正常经营，才能发挥它的使用功能，商业项目只有经营的成功才是真正的成功，才能实现商业地产的价值。　　三、商业管理　　商业管理是一个比较宽泛的概念，其内容极其复杂，人们对其理解也不尽相同，通常我们可以从三个层面来理解：　　一是作为宏观控制和行业规范的商业管理。这个层面的商业管理，是指国家或行业协会通过法律法规、行