房地产经营负责培训_第九讲_房地产开发融资拓展.pptVIP

房地产经营负责人培训课程 2012年 3月 呼和浩特;第 九 讲 房地产开发融资拓展;1、房地产融资的目的 实现项目开发经营目标和企业发展目标 利用财务杠杆，提高项目盈利能力 优化资本结构 ;时机适当性原则 安全性原则 经济性原则 可行性原则 负债结构和比例的合理性原则;二、房地产融资方式分类;二、房地产融资方式分类;按资金来源渠道分类 国家资金：中央政府或地方政府对基础设施项目、保障住房项目的投资； 借贷资金：包括银行或非银行金融机构（ITs、基金、保险公司等）的贷款； 社会资金（主要是证券市场资金）：存在于城乡居民或本公司职工手中的社会游资，通过发行股票、债券或定向集资等手段筹集的资金； 资本金（自有资金/股本金）：企业利润中可转化为生产经营资金的一部分；公司间资金拆借 外资：通过项目招商、合资经营、合作经营吸纳的外资。;按照融资形式分类 按照是否通过金融机构（银行、证券公司、保险公司、信托公司）等信用中介，可分为： 直接融资—公司间资金拆借；企业依靠自身实力发行债券、股票。 间接融资—通过金融机构的吸收存款和发放贷款；代客发行债券、股票、投资基金等证券活动融通资金。;按照承担风险和取得报酬方式的不同 ; 1）权益融资 两种形式：吸收直接投资和上市发行股票（或增发新股）。 投资者享有与其投资额（股票价值）相应公司/项目所有者权益，并与其他投资者共同承担投资风险，相应获取项目开发经营利润。 股票投资者凭其所持有的股票分享公司利益，同时承担公司的责任与风险。; 2）债务融资 商业贷款——向银行或非银行金融部门借贷， 债券融资（由证券公司、投资银行、信托等代发）发行债券。 资金融出方不承担企业/项目经营风险，获取融资协议中约定的贷款利息和债券利息。;权益融资VS债务融资;三、房地产开发项目的融资渠道;三、房地产开发项目的融资渠道 定金及预售、预租款（40%左右） 债务融资（主要是银行贷款（20~30%）、发行债券（小于0.5%）） 施工承包企业垫资 ;中国房地产开发投资结构 （%）;;四 、我国银行的房地产贷款方式（房地产抵押贷款一级市场）;房地产开发类贷款; 在建工程抵押贷款;在建工程抵押必须具备以下几方面条件;（4）其他金融机构的融资;投资基金：是一种把许多投资者的不同的投资份额汇集起来，交由专业的投资经理进行操作，所得收益按投资者出资比例分享的金融机构。本质上是一种金融信托。 养老基金：即以定期收取退休或养老储蓄金的方式，向退休者提供退休收入或年金的金融机构。除保留一部分一发放退休养老金外，其余部分主要投入稳定的政府债券、企业债券和股票，以及发放不动产抵押债券。 外资、合资金融机构：由外国投资者独立或与国内投资者联合开设的银行、保险公司、证券公司等金融机构。;非银行金融机构的房地产金融活动;（1）房地产项目融资方案的选择;（1）融资组织形式选择; 自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。 1）资本金筹措（资本金比例30％以上） 既有企业的现金、实物、土地使用权 政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金 国内外企业入股的资金 非银行金融机构的资金、社会团体和个人人股的资金。 发行股票 ;2）债务资金筹措 信贷融资 银行信贷 非银行金融机构借贷 企业、个人借贷 债券融资 3）预售或预租; 1）资金来源可靠性分析 2）融资结构分析 3）融资成本分析 4）融资风险分析;六、 金融机构对项目贷款的审查;（1）客户评价（企业资信等级评价）;（2）贷款项目评估;;（3）贷款担保方式评价;（4）贷款综合评价;六、房地产开发贷款的风险与风险管理;抵押物优先受偿的解释;（2）金融机构对房地产开发贷款的风险管理 对未取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》的项目，不发放任何的贷款。 要求房地产开发企业自有资金不低于开发项目总投资的30% 房地产开发项目应符合国家房地产发展总体方向，严格对贷款项目盈利能力与偿债能力的审查 严格落实房地产开发企业贷款的担保，审慎发放贷款。 根据项目进度分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控 对销售款进行监控，防止其挪用该销售款 ;祝大家身心安康 工作顺利！