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I i 一 浅议房地产实地查看 五步曲 j | 0 ◆ 卿启伟 受春秋时期神医扁鹊 “望、闻、问、切”四诊法 的第一种含义，“远看”。房地产估价是一项系统工 的启示，笔者认为现代房地产实地叠看上作的五个 程，科学地说应该是一个从宏观到微观、由外表到内 工作要点是 “望、闻、问、确、记”，简称实地查看 在、由感性到理性的认知过程。“望”是实地查看的 五步曲。它们之间并没有明显的界线，而是互相贯 序曲，是房地产估价系统工程的宏观把握、表面接 通、互相联系的。科学地完成上述步骤，要依靠房地 触、感性了解的初步阶段。这个阶段不能忽视，更不 产估价人员对估价理论的充分把握和实践钻研。上 能逾越。这个 “望”字文章做好了，可以为接下来的 述五步曲，充分调动了估价人员的主观能动性，要求 估价工作提供一个思维方向，把握估价风险的深浅 估价人员做到 “脚勤 (勤走)、耳勤 (勤听)、口勤 (勤 度，直接关系到估价工作的效率和质量。笔者对此的 问)、手勤 (勤记)、眼勤 (勤看)”，要求估价人员形 感悟和总结如下： 成一种职业习惯，即一旦接受委托进入外勤实地查 (一)到达实地查看现场之前的 “望” 看，应本能地实践 “望、闻、问、确、记”五步。 估价机构接受了客户委托后，首先与客户初步 实地查看是房地产估价工作的一个主要环节， 沟通，了解其估价目的和估价对象基本状况，达成初 是全面了解估价对象的必要程序。涉及实际操作的 步协议，然后在客户的陪同下去实地查看。从客户答 实地查看程序难以用固定的模式去规范和教化，只 应陪同查看并开始动身至到达估价对象现场为止的 能对其进行一个基本意义上的理论指导，实际操作 这段时间，是估价人员必须充分把握和利用的一个 要凭估价人员自己临场发挥。虽然估价理论指导相 机会，除了接下来要阐述的 “闻”和 “问”程序，“望” 同，但不同的估价人员，各自的估价操作风格和临场 在这里显得尤其重要。要看清楚行走路线、交通位 发挥状况是不同的，面对不同性质的估价对象，所选 置，附近有没有醒目的建筑标志等，同时要掂量到估 择的实地查看的角度和侧重点也不相同。每个长期 价对象所在地的行程时间，交通工具可选情况等因 从事这个行业的估价人员都可以总结本人的估价体 素，这里的 “望”是一个宏观的初步的把握。 会和心得，都值得借鉴和推广。笔者在本文中不谈论 (二)到达实地查看现场之后的 “望” 深层次的估价方法和理论，仅就 “望、闻、问、确、 首先想到 “望”字 (远看的意思)，不要到达目 记”实地查看五步曲浅议本人的估价体会和心得。 的就只顾进屋，在稍作停顿后要从建筑物中走出来 一 、 望 “望”，有道是 “不识庐山真面目，只缘身在此山中”。 “望”字的意义有多种，本文所采用的是字典中 到建筑物的东、南、西、北各方位走一走，建筑物 机 啪龇 2007 5 的远景状况要望清楚，附近的街、巷、院、路及绿 (一)提问方式和语气要得体、大方 化和环境装饰都要看清，要自己选择察看部位，不 时刻谨记自己是一名估价人员，不要像审问犯 要由客户指定察看部位。总之，要从宏观上把握，从 人一样，要象朋友谈心一样，拉近沟通双方距离，让 远处观望。在远处观望时，尤其要注意方位感，不 人感觉到提问者的善意和合理用意。 要迷失了方向。实地查看的走望，主要目的是了解 (二)提问时间要选择恰当 估价对象的朝向、四至、临街状况、交通状况、周