上海市调提报.pptx

上海市场豪宅分析;;上海市一手豪宅区域成交面积结构图（2010-2011.12）;供给：2011上海一手豪宅供应面积46.32万平米，1550套，套均面积299平，公寓类供应26.59万平米，1057套，套均面积252平米。 成交：2011上海一手豪宅成交面积27.98万平米，1000套，套均面积278平，公寓类成交19.22万平米，821套，套均面积234平米。;;;;;整体层高：2.6米-3米，最高星河湾达到3.3米 客户构成：上海本地、外地（江浙一带）、外籍，其中港澳台占比较其它地区高，浦东区新上海人较多，市中心受本土上海人喜爱，年龄层在35-60岁之间，经济实力雄厚 主力户型：200-400平米，三、四居，500以上特殊户型较少，总价较高，超过5000万 居住人数：三口之家及以上，购买意图多以改善自住为目的，部分是身份象征而非短期投资。 特殊喜好：喜欢江景，为求景观可牺牲朝向，部分客户对风水较注重  ;海珀旭辉;;A户型 289.86平 层高3米 客厅朝东，主打观江景 主卧室朝南 阳台13.5米 无保险柜;B户型 378.66平 层高3米 客厅朝西 宽6米，飘窗4.2 主卧室朝南 阳台13.5米;;;;;;;;;;;浦东星河湾;地理位置：锦绣路2580弄 总建面积：30万平方米（一期总建9.5万平方米） 容 积 率：1.6 绿 地 率：≧35% 园林风格: 现代简约式园林风格 建筑风格：南欧古堡风格 产品类型：大面积公寓产品（一期共322户） 主力面积：三房220-250平方米，四房280-300平方米 均 价：40000-60000元/平方米 投 资 商：星河湾地产控股有限公司 物业管理：广州星河湾物业管理有限公司;地理位置;会所服务;会所服务;会所服务;浦东星河湾;规划特色;景观布局;景观布局;景观布局;景观布局;景观布局;景观布局;景观布局;景观布局;景观布局;景观布局;景观细节;景观细节;景观细节;景观细节;景观细节;景观细节;星河湾充满独特韵味的建筑风格，也采用了不与人同的营造方法： 立面设计细节丰富、美观 檐口富于变化，墙身虚实对比有度 无外露管线 窗套及窗户的设计有较多细部（较之北京、广州星河湾更进一步） 下部石材处理精雕细琢 入口部位的着重装饰 建筑符号的重复运用。（“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建???符号的重复利用，形成星河湾独有的风格） 建筑材料运用有所延续。（广州、北京星河湾外墙均采用澳洲沙岩和加拿大佛漆）。 ;建筑立面;建筑立面;公共部分;公共部分;户型设计;室内装修;室内装修;室内装修;室内装修;装修用材;装修用材;装修用材;装修用材;装修用材;装修用材;星河湾对细节的追求是其打造品质地产过程中重要的组成部分： 比如星河湾的路牙石之间的接缝不是用水泥填补的，而是手工打磨好后直接拼装上的，这样的细节处理在浦东星河湾比比皆是。 再比如室内大厅的扶手——这样一个小的细部设计也是一改再改，扶手简单的一个曲线使得格调就进一步得到提升。 对一处处细节近乎苛刻的反复推敲、不断尝试才成就了星河湾无可挑剔的建筑品质。;装修细节;装修细节;装修细节;装修细节;装修细节;装修细节;装修细节;装修细节;装修细节;装修细节;浦东星河湾;豪宅产品客户分析;豪宅产品客户分析;豪宅产品客户分析;豪宅产品客户分析;豪宅产品客户分析;豪宅产品客户分析;豪宅产品客户分析;豪宅产品客户分析;豪宅产品客户分析;豪宅产品客户分析