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绍兴古纤道项目参考案例及初步建议 2013年8月 目录： 1、参考项目 商务独栋模式 容积率1.28 商业商务模式 容积率2.56 商业综合体模式 容积率3.2 2、本项目建议 商务独栋模式，容积率1.28 案例：宁波创新128，占地13.9万方，总建16万方，容积率1.3 区位：鄞州鄞县大道与启明路交叉口 投资商：宁波广利来实业 独栋办公：165栋类独栋办公楼 企业服务中心 员工中心 独栋办公楼：165栋四层庭院式类独栋商务建筑，单体面积650-1200平方米 员工中心：总共40000平方米，3栋高层，459套 独栋办公：人才公寓：商业中心　＝63%：25%：13% 各功能规模配比 商业商务模式，容积率2.56 区位：北京市 CBD 东侧 占地：约39万M2 (约585亩) 投资商：北京国华置业有限公司 总投资额：60亿元　人民币 总建筑面积：约100万M2 功能：商业、办公、酒店、公寓 星级酒店 商业 写字楼 住宅 商住楼 案例：北京华贸中心，占地585亩，总建100万方，容积率2.56 定位：全方位中高端定位 业态商业+展示　汇集全球938个品牌 建筑面积：地共约25万M2 占总建筑面积比：24.5% 华贸商城(含新光天地、华贸购物中心、华贸购物街、华贸广场) 华贸酒店—北京丽思卡尔、北京JW万豪 星级：两酒店均为五星级 规模：丽思卡尔顿305间客房； 北京JW万豪588间客房； 总建筑面积：约6万M2 占总面积比：约5.5% 标准：国际标准5A甲级智能写字楼 建筑面积：T1、T2、T3三栋塔楼，30万M2 占总建筑面积比：32% 华贸中心写字楼 定位：商务型公寓及投资型住宅 规模：35万M2 占总建筑面积比：38% 国际公寓 办公：酒店：商业：酒店式公寓　＝　32%：5%：25%：38% 各功能规模配比 商业综合体模式，容积率3.2 案例：广州白云万达广场，占地190亩，总建39万方，容积率3.2 区位：广州市白云区 云城西路 占地：约12.64万M2 (约190亩) 投资商：大连万达集团 总投资额：50亿元　人民币 总建筑面积：约39.2万M2 功能：商业、办公、酒店 甲级写字楼、五星酒店 商业、步行街 公寓式办公楼、商务酒店 A地块：希尔顿酒店、甲级写字楼 规模：五星级一座、三栋甲级写字楼 建筑面积：希尔顿酒店4.5万㎡，写字楼4.6万㎡ 占总面积比：约23% 定位：全方位购物娱乐 业态商业+展示　汇集全球938个品牌 建筑面积：B地块包括综合大商业17.4万㎡ 、室外步行街商铺5万㎡ 占总建筑面积比：57% B地块：万达百货(含万千百货、万达国际影城、沃尔玛购物广场) 标准：六栋办公楼和商务酒店 建筑面积：独栋写字楼6.95万方，商务酒店0.75万方 占总建筑面积比：20% C地块：公寓式办公楼、商务酒店 酒店：商业：办公　＝　14%：57%：29% 各功能规模配比 本项目三个发展方向可能性 方案 容积率 总建面积 独栋 高层写字楼 人才公寓 酒店 商业 方向一 1.5 50万方 30 7 7 1 5 100% 60% 14% 14% 2% 10% 方向二 2 66万方 20 15 15 2 10 100% 30% 26% 26% 3% 15% 方向三 2.5 82万方 10 30 20 5 20 100% 12% 34% 24% 5% 24% 总占地面积为500亩，约330000平方米 建议： 1、如果地价可通过其他方式返还，降低土地成本，则建议方案尽量倾向于方向一； 2、如果地价固定，建议采用倾向于方向三运作，商业价值大于商务办公价值，且容积率较高可降低楼面地价。 谢谢！汇报完毕。