东台安丰安康小区二期调研报告.ppt

* SHANGHAI QIZHENG REAL ESTATE SALES PLANNING CO.,LTD 上海奇正 | 以正合·以奇胜 * 上海奇正地产机构 | 2011.11 东台安丰安康小区二期调研报告 QIZHENG ESTATE AGENCY 策略报告结构 Contents 项目价值表现 项目大环境分析 项目竞争市场 第一部分 项目价值表现 QIZHENG ESTATE AGENCY Chapter1 项目概况 项目距离东台市区16.5KM； 项目为安康小区二期 二期体量约3万方 项目物业类型为多层、小高层和商铺 项目体量较小，且物业类型表现常规 G204 X306 二期 区位认知 项目所处位置为新城区域，离市政办公区域近，客源基础较好 安丰法院 新城区 安丰城市主要是向东发展，新的行政中心、大型商业、学校均在204国道以东区域。 项目所处区位离行政区域较近。 老 城 区 G204 小环境一般 装饰城 农贸市场 加油站 东侧发电厂 项目地 项目地 目前处于新城区开发初期，周边环境较为差，东侧还有发电厂 新城开发初期，短期内有一定的抗性 城市主干道旁，交通便捷。 新城区开发初期，目前周边环境一般。 未来随着新城区的开发，项目价值将逐步显现。 价值梳理 处于规划中的新城区域，短期内有抗性，长期看好 第二部分 项目大环境分析 QIZHENG ESTATE AGENCY Chapter2 盐城限价政策 盐城市实行限价政策，价格拉动受阻 2009年，4月27日盐城市物价部门出台新规，盐城市区商品房将实行价格备案制度，以抑制房价过快上涨。根据新规定，房地产开发企业应以成本核算为基础，结合市场状况，在市物价部门采样、测试的商品住房现行销售价格水平范围内，合理确定平均销售价格。盐城市物价局副局长肖正海表示，商品房实行价格备案制度以后，房地产商推出的新楼盘价格不得突破现有楼盘价格，这将有效抑制盐城房价过快上涨。 安丰概况 区位： 安丰镇位于东台市境之南，距市区南端16.5公里处，东跟南沈灶镇相连，西与后港镇交界，南同富安镇接壤，北和梁垛镇毗邻，西南与海安县仇湖、瓦甸等地边缘交接。 南北长9.8公里，东西宽14.5公里，总面积71.2平方公里，人口5.3万人。 交通：204国道、弶溱省道、新长铁路、沿海高速途径安丰、文化：中国历史文化名镇、江苏省文明镇、江苏省重点中心镇、江苏省科技示范镇、江苏省新型示范镇 。 产业：种植业粮食、棉花、蚕茧、食用菌，山羊、家禽、水产养殖。工业生产形成了以名力、银花、森森等多家纺织企业为骨干的支柱产业。第三产业山羊市场、农副产品批发市场、装饰城、钢材市场等。工业规划区构成南、北两园格局。 新兴工业重镇，第三产业发展活跃 东台市域城镇发展以“一主、两副、多点”来进行空间组织。“一主”是东台城区；“两副”是以三仓、安丰为副中心，分别带动市域东、西两片的发展。 生态工业型城镇 生态工业型城镇以工业和农副产品加工业为主，主要有安丰、富安、唐洋、三仓、头灶等5个镇。目前，这几个镇工业基础较好，工业经济发展较快，在今后发展中仍将保持这一优势。 生态港口和交通枢纽型城镇 包括安丰、梁垛、弶港3个镇。这些镇有优越的区域条件，处于海洋、河流或国道附近，在今后的发展中应增加港口贸易和交通运输在国民经济中的份额，并重点加强防尘林带、防噪林带和居民区绿化建设。 东台发展重镇 东台发展重镇，具备较高的发展潜力 土地供应量 安丰未来土地供应量38694㎡，住宅供应量为73165.2 ㎡，供应量较小 885 388.9575 661.4475 ≤2.6 商住 4395 安丰镇安东村五组 2011-5-13 13 780 1025.31 1919.17 ≤1.8 商住 13145 安丰镇安东村八组（1） 2011-8-5 26 700 1480.78 2411.556 1容积率≤1.80 住宅 21154 安丰镇安弶路南侧 2011-9-25 56 单价（元/㎡） 起始价（万元） 成交价（万元） 容积率 土地用途 土地面积（㎡） 土地位置 成交时间 编号 【项目大环境结论】 盐城市实现限价政策，对本案有一定影响。 东台城市规划，安丰为重点发展重镇。 土地供应量较小，竞争环境较弱。 外部环境总体较好，未来镇发展潜力高 第三部分 项目竞争市场 QIZHENG ESTATE AGENCY Chapter3 竞争个案-安康华府 三栋住宅楼间距约15米左右 楼间距 5层带阁楼销售较差，其他销售情况较好，销售量73% 多层 3~9层去化较好，1、2、10、11去化较差，销售率70%左右 小高层 去化表现 周边乡村占80%，其他区域20%，多为私营企业主、事业单位人员、教师，刚需为主 客源 一层8800元/㎡，二层4000元/㎡，49~300㎡