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房产一、 为什么美国总是需求旺盛，而日本总是需求不足？　　因为美国的储蓄率低，日本的储蓄率高。消费加储蓄等于国民收入，所以储蓄率越高，消费倾向越低。美国的储蓄率是5%，而日本是30%；美国可以有85%的国民收入用来消费，日本只能用70%来消费。这里说的消费是指私人消费加政府消费，储蓄是指国民储蓄。国民储蓄包括私人储蓄、企业储蓄和政府储蓄。美国目前的私人储蓄已降低到零，但国民储蓄并没下降，因为企业和政府的储蓄增加。　　美国消费需求的旺盛常常导致国内总需求大过国内总供给，所以需要通过净入口以补足国内供给的不足；而日本正好相反，大量的储蓄提供廉价的资本导致过度投资于资本设备，使总供给常常超过国内总需求，需要净出口以消费过多生产力。因此美国对日本总有贸易逆差，而日本对美国总有贸易顺差。　　二、 为什么美国储蓄率低而日本储蓄率高?　　一个直观的解释是美国人喜欢消费而日本人喜欢储蓄。这种解释有一定道理，就象美国人喜欢吃肉而中国人喜欢吃粮食一样。另一个更深层的原因是美国人不需要那幺高的储蓄，因为美国的资本回报率高，而日本的资本回报率低。根据高盛的一份研究报告，美国企业的资本回报率平均超过15%，而日本只有不到5%。也就是说日本人要存美国人三倍多的钱才能得到同样多的预期回报。为了老有所养，日本人只好节衣缩食存钱。　　而美国人因为资本的回报率高，未来比较有保障，不需要把新挣到的每一分钱都存起来，可以更多消费。旺盛的消费需求使企业产品畅销，企业盈利上升，资本回报率进一步提高，经济进入良性循环，创造了美国经济和股市八年来的空前繁荣。　　 美国就象一个学习效率高的学生，每天只要学习八个小时；而日本是一个学习效率低的学生，每天必需学习十六个小时才能考试及格。谁的学习成绩会更好？长期来说当然是美国人。效率高的学生或经济体系会良性循环，而效率低的会恶性循环。　　三、 为什么美国的资本回报率高而日本的资本回报率低？　　日本企业文化带有强烈的封建色彩，追求的是最大市场占有率、最大企业规模，往往对员工的照顾超过对股东的注意；美国企业历来奉行传统资本主义的原则，追求最大利润，自八十年代末九十年代初开始，美国企业界经历了一场新的价值革命，即由追求企业利润最大化转为追求股东价值SHAREHOLDER VALUE最大化，企业的最终目标是为股东增加价值。　　从股东的利益来看，企业应当集中资源发展核心业务，出售非核心业务，裁掉所有多余的员工; 当企业现金过多而又没有超过市场平均回报的投资项目时，公司并不是把现金存在银行，更不是拿去收购一些与本行无关的电厂或高技术企业，而是通过派息和买回自己股票的方式把现金还给股东，股东可以把这些资金再投入INTEL、MICROSOFT 或互联网股以追求更高的回报。　　从追求最大利润到追求股东价值使得单个企业的利润最大化变成全社会资本回报的最大化，极大地提高了整个社会的资源使用效率，并且在这个过程中使资本迅速由旧的行业向新的行业转移，加速了新兴高科技行业的发展。日本的企业最近刚刚开始从追求最大规模向追求最大利润的方向发展，如SONY公司也开始了大量裁减人员的计划，但总的来说日本企业经营思想比美国企业差两个档次。　　四、 为什么中国的经济更象日本而不象美国？　　中国企业的行为更象日本企业，即以追求最大规模和最大市场占有率建立企业王国为目标，只有少数私营个体企业以追求最大利润为目标。因为占主导地位的国营和集体企业都存在产权不明的问题，根本不明确谁是企业的真正股东，当然无法行使股东的权利，追求股东的价值实现。企业不以追求最大利润为目标，不以提高股东价值为目标，其结果必定是全社会资源浪费、资本回报率每况愈下。　　 在企业资本回报率普遍低下的情况下，股市只有投机的价值，没有投资的价值。居民家庭的储蓄只能存放在银行收取利息，不能指望从储蓄中得到较高的回报。为了保障住房、养老、医疗以及子女教育的需要，需抑制当前消费尽量存钱。导致储蓄率强迫性上升达到40%，消费需求不足，通货收缩，但同时保持贸易顺差，货币坚挺。并且跟日本一样，减息不能起到刺激消费的作用，因为利息差不多是居民唯一的投资回报，减低存款利率就是降低居民的投资回报率，会导致居民进一步增加储蓄以弥补投资收益的下降。　　目前维持中国经济增长的两个重要因素一是人口的增长，人口增长会导致强迫性消费增加，不论人们消费意欲高还是低，一个家庭如果有新生人口，其消费一定会增加；其次是政府主导的基建投资，基建是中国经济中仍然短缺的部门。这两种需求加起来能维持中国一定速度的经济增长。　　五、 为什么说房地产是中国资本回报率最低的行业？　　房地产投资、基本建设投资与企业固定资产投资并成为三大投资领域。政府储蓄、企业储蓄以及个人储蓄中极大部分（估计不少于50%