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冯·杜能模型及城市商品房价格上涨机理摘要：借鉴冯 关键词：冯 作者简介：许崴(1977－)，男，天津宁河人，广东金融学院讲师，湖南大学国际经贸学院博士研究生，主要出事城市发展研究。 中图分类号：F293.31　文献标识码：A　文章编号：1006－1096(2007)03－0066－03　收稿日期：2006－12－12 自1997年以来，我国中心城市的商品房价格已持续上涨了9年。2000年后，部分二级城市商品房价格也步入快速上升的轨道。无独有偶，发达国家与部分发展中国家也不同程度地出现了城市商品房价格快速上涨的问题，比如英国、美国、西班牙等国的城市商品房价格较1999年上升了50％以上。(胡小兵，2003)近年来，我国政府与学术界高度关注城市商品房价格的走势，依据商品房价格与居民收入比、商品房价格涨幅与GDP增幅比、商品房空置率、商品房投资增速等参数，对我国各大城市商品房价格的变动状况进行分析，并出台了一系列平抑商品房价格的宏观调控政策(李建伟，2006)。在笔者看来，我国目前有关商品房价格的研究大多围绕商品房价格的走势及其调控政策展开，对商品房价格上涨与城市发展进程的内在关联性却极少有人论及。本文拟借鉴冯 一、冯 19世纪初，德国一位名叫冯(J．H．Von lhunen)的农场主出于对农业收益与土地利用关系的好奇，于1826年在其著作《孤立国同农业和国民经济的关系》中提出了一个关于经济体如何有效利用土地的经济模型(克鲁格曼，2005)。冯品的广阔农场区域，基于各种农牧产品的单位土地产出与运输费用不尽相同的假设，提出了两个重要问题：一是多样化的农牧产品生产应该环绕城市如何分布；二是交付给土地所有者的地租与农牧产品运输费用之间会呈现何种关系。并通过图1简明直观地回答了上述问题。 图1上半部的实线部分是达到均衡时的3种农牧产品的竞租曲线，表示在相隔城市的任意距离上，农民愿意支付的地租量。组成该曲线的三段实线的不同斜率，勾勒出3种农牧产品的生产者所愿支付地租量的梯度关系，即蔬菜种植者愿意支付的地租水平高于小麦种植者愿意支付的地租水平，小麦种植者愿意支付的地租水平高于牛养殖者愿意支付的地租水平。三种农牧产品的生产者所愿支付的地租水平为什么会呈现为梯度关系呢?通过对图1下半部的分析便可找到答案。该图下半部的三个同心圆表明了三种农牧产品的生产者经过市场竞争和理性选择所形成的三种农牧产品生产的空间布局关系。蔬菜种植之所以紧靠城市的周边进行，是因为单位价值的蔬菜产品所需的运输费用最高，对距离因素最为敏感，因而蔬菜种植者宁愿选择地租水平较高却运输费用较低的城市近郊进行生产；牛的养殖之所以在相距城市最远的地带来进行，是因为单位价值的牛产品所需的运输费用最少，对土地的需求量却最大，因而牛的养殖者宁愿选择运输费用较高但地租水平较低远离城市的区域进行生产；小麦的生产之所在介于蔬菜与牛的生产区域之间进行，则是因为单位价值的小麦产品所需的运输费用虽低于蔬菜产品的运输费用，却高于牛产品的运输费用，因而小麦种植者便选择地租水平居中的中间地带来进行生产。 冯 Ri+Ti=Rj+Tj 其中R：地租；T：运输费用；i和j指任意两种农牧产品。 以上数学模型所表述的经济含义是：在农牧产品处于完全竞争的情况下，每个生产者追求收益最大化的行为，将会使所有农牧产品所耗费的地租成本与运输成本之和趋同并最小化，最终达到农牧产品生产区域的圈层分布与地租成本的梯度分布。 二、冯 冯意义。 因为城市土地的使用者不是农牧产品的生产者，而主要是众多的厂商和城市居民；城市土地的使用成本主要不是反映为地租，而是反映为土地使用权价格与房地产价格；城市中最大量的不是农牧产品运输，而是川流不息的上下班和购物的人群，所以不能将冯(1)城市被划分为中心区和周边区，中心区除集中了城市生产、商业、政治、文化、娱乐等主要功能外，还兼有居民生活区的功能，城市周边区则只具有居民生活区的功能。无论是工作日还是节假日，城市中心区都是人群汇集所向，城市周边区都是下班后人群分流所向(孙鸽，2006)。(2)距离城市中心区远近不同，周边区的人群到达城市中心区所需时间和交通费用也不同，距城市中心区越近，每位居民每日用于交通的时间与交通费用越少，距城市中心区越远，每位居民每日用于交通的时间和交通费用越多。城市中心区的居民用于交通的时间与交通费用为零。(3)城市交通环境随城市建设的推进逐渐改善，城市居民的货币工资水平随城市的发展稳步提高。(4)城市的商品房价格由城市的商品房供给与居民的自主购买需求共同决定，商品房价格能够反映所在区域商品房供给的稀缺性和居民真实的购买意愿与价值判断。(5)商品房具有同质性，商品房价格的变化仅和距离城市中心区的远近、交