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关于我国房地产业发展思考[关键词]房地产业;发展;思考 房地产业是我国的支柱产业,自2002年以来,随着中国房地产业的高速发展,房地产市场出现了不少问题,许多地区出现了不同程度的发展过热现象:开发投资规模过大、增速过猛,商品房价格偏高,投机需求比重较大等。这些问题必须引起我们的高度重视,如不及时采取应对措施或者处理不当,不仅会影响房地产市场的健康发展,而且会影响国民经济的正常运行和金融秩序的稳定。 党的十六届五中全会提出了“十一五”的总体规划思路,要保证“十一五”期间全国经济的正常运行,健康发展的房地产业将会起到很好的带动作用。我国房地产存在很大的发展空间,我国快速的城市化进程也为房地产业提供了难得的发展机遇。同时,我们要客观看待现阶段我国房地产存在的深层次问题,形成促进房地产业健康发展的正确思路和政策导向,以确保我国房地产业的长远稳定发展。 一、当前房地产业发展的现状 当前房地产业高速发展是以牺牲环境、消耗浪费资源为代价,违背了可持续发展的理念,呈现出反可持续发展的现状,具体表现为: 1.房地产投资规模过大,增速过猛; 2.房地产资源稀缺,浪费严重; 3.房地产供求结构失衡; 4.商品房价格非正常偏高,导致居民有效需求不足; 5.投资和投机性购房需求增长过快; 6.房地产建设和使用过程中资源浪费严重源于科技含量低; 7.房地产业面临诚信危机。 二、如何促进我国房地产业健康的发展 1.完善立法。需要《物权法》、《住宅法》、《房地产法》、《民法》、《物业管理法》、《循环经济法》等高层次立法,规范土地所有权及其土地使用权的设定、房地产权的转让、抵押、租赁、房地产登记、建筑物区分所有权、建筑清洁安全生产、绿色建筑、物业管理等内容。逐步完善现有法律法规,去除过多的行政干预。加大对房地产企业和执(从)业人员违反法律、法规的惩罚力度,让失信者因为违反法律、法规所遭受的损失远远大于其不当得利。 2.依法行政。房地产业涉及规划、国土、消防、市政、公安、卫生、城管等社会职能部门,因而这些政府职能部门都往往都会对房地产企业的相应职能进行指导和管理,所以,政府相关职能部门要严格依照现有房地产法律、法规、部门规章、规范性文件要求,依法行政。其中最为重要的一点就是坚决执行我国的基本国策――“珍惜和合理利用每一寸土地,切实保护耕地”,坚决杜绝违法违规大量批地、圈地。此外必须大力加强城市规划管理工作。城市规划的制定和变更必须严格依照法律程序进行。依法行政的有力保障是政府政务公开,接受广大人民群众的监督。建立错案行政责任追究制度,坚持“谁审批、谁负责”的原则,对于在房地产开发经营中徇私舞弊、贪赃枉法的国家工作人员,违反政纪的,要追究行政责任,违反法律法规的,要坚决予以法律制裁。进一步完善《房地产信用档案》,建立和完善信息披露制度,保障人民群众的知情权和监督权。 3.加强宏观调控,调节房地产供求。政府要加强对房地产市场尤其是土地一级市场的宏观调控,深化土地市场治理整顿;严格土地审批,严格土地利用年度计划管理,坚决控制土地出让总量,强化土地利用规划管理;继续实行从严从紧的建设用地供应政策,大力推进节约和集约用地,严把土地闸门。逐步完善金融政策,提高房地产企业贷款门槛,控制房地产信贷规模,加强房地产贷款的风险管理,尽快实行房地产证券化,促进房地产企业融资方式的多样性。坚决制止炒地、恶意哄抬地价的现象。建立健全房地产业预警体系,实时跟踪监测房地产市场运行状况,及时进行宏观调控政策的调整。倡导房地产业内涵式集约型发展,在全行业逐步推广国际环境管理标准ISO14001认证,对开发:节约环保绿色建筑的企业,给予政策扶持。调节商业地产与住宅投资比例,重点支持发展住宅产业,将住宅业培育成为我国经济新的增长点。支持经济适用房建设,对兴建中地价、中小户型的普通商品住宅的开发商给予税收、获取土地使用权等优惠,坚决限制高档住宅的数量。逐步建立进城务工人员和城市低收入群体住房保障制度,一方面,借鉴新加坡、英美等先进经验,由政府出资大力兴建廉租房,另一方面,对于城市中低价位私房出租给与税收等的优惠,调节房地产供求的基本平衡,建设和谐社会。 4.制定科学、合理的城市规划。老城区的房地产开发,城市规划一定要先行。需要根据老城区的特定地点、环境和历史条件进行设计。根据城市的性质、主导产业,结合老城区的历史发展和现状,未来发展的方向,做出合理的规划。切忌城建规模过大,标准过高,实施过急,大规模拆迁。 5.发展循环经济,倡导开发绿色住宅。循环经济是通过废弃物或废旧物资的循环再生利用来发展经济。它把传统经济的流动开放式线性经济转变为反复循环过程。目标是资源投入最小,排放废弃物最少,对环境的危害或