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利率变动对我国房地产市场影响摘要:实证探讨我国利率政策对房地产供求的影响,对于利用什么样的政策能更有效地调整房地产价格使之增长减缓甚至下跌,具有重要的理论意义和实际应用价值。文章应用四象限模型进行静态分析,基于面板数据对利率变动对房地产市场的影响进行了实证分析。 关键词:利率变动;房地产;供给;需求;房价 自2002年以来房地产开发投资进入了热潮,房价的非理性的快速上涨。这与我国当前的经济发展水平和人民的消费水平是十分不对称的,而且中小城市的房价也开始远远超过社会普通消费者的承受能力。稳定房价防止房价虚高成为了这一时期的主要目标。在这样一种宏观背景下,作为调节资金供求杠杆的利率的不断调整必定会给整个房地产市场带来一定的影响,包括对需求方、供给方和房价的影响。 一、文献综述与理论基础 美国学者丹尼斯C?惠顿提出的四象限模型通过对住宅资产市场的使用市场相互作用过程的解剖,能够追踪宏观经济对房地产市各种不同影响,分析房地产市场长期均衡问题。但是四象限模型也有一定得局限性,它不适合用于分析住宅市场的短期动态变化,不能跟踪分析市场实现均衡的瞬间变化,因此需要建立一个能够反映住宅市场短期动态变化的住宅市场信息系统和四象限配合使用,达到既能描述资产市场和使用市场的长期均衡,又能分析住宅市场的短期动态变化。 自从1986年萧政(Hsiao Cheng)出版了第一本《面板数据分析》,对面板数据这一新的计量分析工具的应用取得了快速的发展。计量经济理论表明,众多经济变量尤其是面板数据大都是非平稳变量,用非平稳变量进行回归分析结果很大程度上表现为伪回归。为避免伪回归现象,首先需要对面板数据进行单位根检验。为了结果的稳健性,本文采用LLC检验、IPS检验、ADF-Fisher检验、PP-Fisher检验4种检验方法。 面板数据模型可能存在伪回归,在面板单位根存在的情况下,也可能存在面板协整。面板协整检验可分为两种情况:原假设为不存在协整关系的检验以及原假设为存在协整关系的检验。同样为了结果的稳健性,本文采用Kao检验和Pedroni检验。 二、用四象限模型原理分析 利率变动对房地产市场的影响主要在以下方面:房地产市场需求方、供给方、房价。房地产市场需求方主要来自两个方面:一是为了改善生活条件的自住购房,即涉及所谓的刚性需求;二是购买房产进行投资以实现财富的保值增值,即投机需求。下面就利率变动对3方面的影响应用四象限模型原理进行分析。 利率变动对房地产供给的影响:长期利率下调使得风险降低,税收优惠增加,资本化率降低,所以四象限模型中第二象限的曲线逆时针转动,从而租金下降,房价、房屋存量、新建量上升,长期贷款利率上调则情况相反。短期利率上升,使得建设融资困难,政府规划限制变严格,导致建设成本上升,所以四象限模型中第三象限的曲线向左移动,房价、租金上升,房屋存量、新建量下降,短期贷款利率下降则情况相反。 利率变动对房地产需求的影响:无论是长期还是短期利率上调,对于自住购房者,他们购房的主要目的是为了改善居住条件的需求,利率上升之后,这类购房者的还贷数额肯定会有所增加,从而对房地产的需求减少,所以四象限模型中第一象限的曲线向左移动,租金、房价、房屋存量、新建量减少,利率下调则情况相反。对购买房产进行投资以实现财富的保值增值的购房者而言,利率上升后,其融资成本提高,使买房进行投资者对房地产价格的预期发生变化,房价的涨幅必须提高才能确保其收回投资本金,这样投资者就会改变其对房价走势的预期,改变其资金的投资方向。从而资本化率I的下降,如果住宅的市场租金R不变,因为I=R/P,就会使房价P上升,房价P的上升又会引起住宅市场开发量Q的增加,并最终导致供给量S的增加和租金水平R的下降,从而达到新的平衡。在四象限模型里表现为第二现象的射线逆时针旋转,利率下调则情况相反。 利率变动对房价的影响:房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现,用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款,利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而利率的变动作为外部因素,势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大,因此,利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。房价在短期内受加息影响较小,但未来房价增长将趋于平缓。虽然利率调整并不能直接决定房价,但却可以通过控制房地产的需求和供给从而影响房价。上调利率对于购房者来说意味着购房支出的增加, 这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度,降低其购买力,而购买力的降低必然会减少对房地产需求,这种对需求的抑制作用将最终决定供给,从而控制过高的房价,产生积极的降温作用,使房价回归理性。四象限模型中第一象限需求曲线往内移,那么在假定存量不变的情况下,租金下降,则P下降、新建量减少、存量减少,利率下