第10章房地产项目经济评价汇总.ppt

10.4.2 互斥方案的比较与选择 2、净年值法（NAV法） 是通过计算各个备选方案的净年值并比较其大小而判断方案的优劣，它与净现值法是完全等效的。 　　基本步骤如下： 　　 ①分别计算各个方案的净年值，并用判别准则加以检验，剔除NAV＜0的方案；　　 ②对所有NAV≥0的方案比较其净年值的大小； 　　③根据净年值最大原则，选择净年值最大的方案为最佳方案。 10.4.2 互斥方案的比较与选择 3、差额内部收益率法（△IRR法） 内部收益率是衡量项目综合能力的重要指标，也是项目经济评价中经常用到的指标之一。 　　在进行互斥方案的比选时，如果直接用各个方案内部收益率的高低作为衡量方案优劣的标准，往往会导致错误的结论，结论常常与净现值法的评价结果不一致，如教材图10.32，究竟哪一种方法才正确？ 回答： 互斥方案的比选，实质上是分析投资大的方案所增加的投资能否用其增量收益来补偿，也即对增量的现金流量的经济合理性做出判断。因此，可以通过计算增量净现金流量的内部收益率即差额内部收益率来比选方案，这样就能够保证方案比选结论的正确性。 10.4.2 互斥方案的比较与选择 3、差额内部收益率法（△IRR法） 基本计算步骤： ①计算各备选方案的IRR。 　　②将IRR≥iC的方案按投资额由小到大依次排列。 　　③计算排在最前面的两个方案的差额内部收益率ΔIRR，若ΔIRR≥iC，则说明投资大的方案优于投资小的方案，保留投资大的方案。 　　④将保留的较优方案依次与相邻方案逐一比较，直至全部方案比较完毕，则最后保留的方案就是最优方案。 Eg：有三个互斥方案，如下表：（（ic=15%，单位：万元） 年 份 0 1～10 A的净现金流量 -170 44 B的净现金流量 -260 59 C的净现金流量 -300 68 【解】根据IRR的定义及各个方案的现金流量情况，有： 　　　　 -170+44×(P/A,IRRA,10)=0 　　　　 (P/A,IRRA,10)= 4.023 　　查复利系数表得：IRRA=22.47%。 　　　　 -260+59×(P/A,IRRB,10)=0 　　　　 (P/A,IRRB,10)= 4.407 　　查复利系数表得：IRRB=18.49%。 　　　　 -300+68×(P/A,IRRC,10)=0 　　　　 (P/A,IRRC,10)= 4.412 查复利系数表得：IRRB=18.49%。 Eg：有三个互斥方案，如下表：（（ic=15%，单位：万元） 年 份 0 1～10 A的净现金流量 -170 44 B的净现金流量 -260 59 C的净现金流量 -300 68 由于三个方案的IRR均大于iC，将它们按投资额由小到大排列为：A→B→C，先对方案A和B进行比较。 　　根据差额内部收益率的计算公式，有： 　　-(260-170)+(59-44)(P/A,ΔIRR （B-A）,10)=0 　　可求出：ΔIRR（B-A）=10.58%＞ iC =10% 　故方案B优于方案A，保留方案B，继续进行比较。 将方案B和方案C进行比较： 　　-(300-260)+(68-59)(P/A, ΔIRR（C-B）,10)=0 　　可求出：ΔIRR（C-B）=14.48%＞iC=10% 　　故方案C优于方案B。最后可得结论：方案C为最佳方案。 10.4.2 互斥方案的比较与选择 4、差额净现值法（△NPV法） （1）概念 对于寿命期相同的互斥方案，利用不同方案间的差额净现金流量，在一定的基准折现率条件下，计算出的累计折现值即为差额净现值。 （2）公式 10.4.2 互斥方案的比较与选择 4、差额净现值法（△NPV法） （3）判定 若ΔNPV≥0，则表明增加的投资在经济上是合理的即投资大的方案优于投资小的方案； 若ΔNPV＜0 ，则说明投资小的方案更经济。 10.4.2 互斥方案的比较与选择 5、最小费用法 （1）概念 通过假定各方案的收益是相等的，对各方案的费用进行比较，根据效益极大化目标的要求及费用较小的项目比费用较大的项目更为可取的原则来选择最佳方案，这种方法称为最小费用法。 　　最小费用法包括费用现值（PC）比较法和年费用（AC）比较法。 10.4.2 互斥方案的比较与选择 5、最小费用法 （2）PC法 PC法是指利用此方法所计算出的净现值只包括费用部分。 　　由于无法估算各个方案的收益情况，只计算各备选方案的费用现值(PC)并进行对比，以费用现值较低的方案为最佳。　　 其计