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城市土地价格波动对房地产业影响摘要:本文利用1999～2005年间的数据对我国地价与房价的关系进行了实证研究。研究结果表明房价对地价有显著影响,地价对房价的影响度较小。在对地价与房价互动传导机制进行研究时,提出了3个传导路径,这些路径上的各个变量大都相互影响。通过分析我们还发现金融支持和土地政策在地价与房价变动中扮演着重要角色,抑制房价不能只控制土地价格,还应从金融支持、投资等方面着手,制定更严格的信贷制度,增加房地产交易税和提高居民可支配收入。本文的研究对于政府制定正确的货币政策和房地产业政策具有积极的参考意义。 关键词:地价;房价;金融支持 中图分类号:F293.2 文献标识码:A 文章编号:1002-2848-2006(04)-0001-07 一、引　言 城市地价与房价是房地产价格体系的主体,两者关系是否协调对房地产业运行、城市土地利用效率都有很大影响,对地价与房价关系进行研究具有重要的现实意义,同时也激发了众多经济学者对该问题展开研究。传统的观点,如Muth和Wetzler(1976)、Ohls,Weisburg和White(1974)、Pogodzinski和Sass(1989)认为建立土地供给约束机制将对已开发的土地价格产生正向影响,对未开发土地价格具有负面影响。[1,2]在这些学者所构建的理论模型中,证明了在开放城市中控制土地利用不会对住宅价格产生影响,在住宅服务供给处于充分竞争的个别区位上,土地利用控制仅仅通过区位舒适度(amenity)的改变对住宅价格产生影响。 然而,进入20世纪90年代,国外学者更加关注土地供给约束与地价、住宅价格关系的研究。Polla-kowski和Wachter(1990)利用美国华盛顿地区蒙哥马利郡的数据进行实证研究时发现,土地供给限制对土地价格、住宅价格产生了溢出效应,土地利用限制越严格,住宅价格和已开发土地价格上升的就越快。[3]Peng和Wheaton(1994)利用香港1965~1990年数据对土地供给约束的溢出效应进行了计量经济分析,实证结果显示土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响。他们认为,土地供给不足使住宅供给总量下降,再加上消费者预期未来土地更加稀缺和住宅租金上涨,最终导致了土地价格和住宅价格同时上涨。[4] Tsoukis和Alyousha(1998,1999)运用欧拉方程论证了在完全竞争的市场中住宅价格、土地价格与实际利率之间存在长期关系,但在利用英格兰和威尔士的数据进行检验时,却拒绝了三者的协整关系,说明土地利用效率与土地价格、住宅价格有直接关系。[5,6]Kauko(2003)认为土地政策与土地市场完善有直接关系,同时住宅价格和住宅质量也与土地政策有关,当总的土地没有出现限量供给时,土地规划等政策将对住宅价格产生深刻影响。[7]他还引述Monk等人1991年的文章,认为建立土地供给约束机制对房价的长期影响并不与李嘉图的剩余地租理论冲突,在对英格兰等不同地区进行研究时,发现地价和房价的关系因区位不同而有较大差异。 我国一些学者和官员对该问题也做了大量研究。面对2004年各地区房地产价格持续上涨,建设部政策研究中心认为国有土地“招、拍、挂制度”存在明显的缺陷,即短期内容易推动地价上涨。当前房价上涨的主要原因是地价上涨。与上述观点不同,刘琳、刘洪玉(2003)认为从需求的角度来看,房价上涨导致了地价的提高;从供给角度来看,地价上涨是导致房价上涨的一个因素;在房地产市场运行过程中地价与房价相互转化。[8] 但是,地价与房价的理论关系到底如何呢?在中国房地产市场运行中的表现又如何呢?因此本文的主要目的是沿着前人研究的思路,对地价与房价关系的理论关系做进一步分析,并揭示我国地价与房价的关系以及价格传导路径。下面将在第二部分探讨地价与房价的理论关系;第三部分将通过双变量VAR模型和截面数据双变量回归模型对地价与房价的关系进行实证分析;第四部分将通过多元VAR模型和截面数据多变量回归模型揭示导致地价与房价波动的主要途径;在第五部分将对检验结果做进一步分析并给出结论。 二、地价与房价理论关系分析 从自然属性看,土地具有有限性、差异性、固定性、耐用性等特点;从经济属性看,土地又具有稀缺性、区位可变性、报酬递减性。这些特点决定了土地总量上和短期内供给的无弹性,也决定了土地价格具有随着需求的增加而不断上扬的趋势。英国古典经济学家大卫,认为麦地价格高导致小麦价格的说法并不完全正确。实际上,较为正确的说法恰恰相反。麦地之所以具有高价的原因在于小麦具有高价。由于土地总供给弹性不足,不论通过竞争而给予它的价格有多大,土地供给量是保持不变的。因此,土地的价值完全是由它的产品价值所引起,而不是相反的顺序。因此,