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房地产信托(REITs)发展中现实制约及突破摘要:自20世纪90年代以来,房地产信托(REITs)在国外迅猛发展,并逐步成为地产投资的主流。相比而言,我国房地产信托的发展却还处于低水平状态。从经济效果上看,发展房地产信托基金不仅对于房地产开发的融资,而且对于整个金融市场的风险分散、投资渠道多元化都具有十分重要的意义。文章旨在通过考察制约我国房地产信托发展的现实因素,在借鉴国外REITs发展经验的同时,思考推动我国REITs行业发展的相关对策。 关键词:房地产信托;融资渠道;制约因素;对策 房地产投资信托(REITs)是兼跨房地产市场和资本市场的金融衍生工具,在我国已越来越受到人们的关注。近几年由于国内房地产业长足发展,房地产信托业务大力发展也成为现实可能。早在2003年6月,中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》121号文件,就有针对性地从房地产企业的银行融资、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面控制了房地产企业的银行融资,这就为房地产信托业务的发展提供了契机。正是在这种背景下。房地产信托业务快速发展起来,但快速发展的同时也碰到了一些阻碍因素,如果不能有效解决制约因素,那么房地产投资信托――这一国外较为成功的地产投资方式,在我国将得不到充足发展,也将必然制约着我国地产经济的发展。 一、房地产信托(REITs)的概念与特征 (一)房地产信托的概念 房地产投资信托REITs(Real Estate Investment Trusts),是指信托公司通过制订信托投资计划,与投资者(委托人)签订信托投资合同,通过发行信托受益凭证或股票,受托投资者资金,然后进行房地产投资或房地产抵押贷款投资,并委托、聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式,一般以股份公司或封闭式契约型信托的形式出现。 房地产投资信托起源于美国,1965年首只房地产投资信托基金在纽约证券交易所上市交易。经过近40多年的发展,房地产投资信托基金在美国已经有了相当的规模。目前大约有300个房地产投资信托基金在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,其中近2/3在全国性的证券交易所上市交易。 (二)房地产信托的特征 1、股本低,投资回报高。与一般的公司股票相比,房地产信托具有股本金低、持股灵活、免税优惠以及投资回报率高的特点。房地产信托发起时向社会公开募集,对持股数量有所限制,个人投资者持有的股份通常不得超过15%,房地产信托的回报要大大高于一般公司股票及基础设施类股票的收益,有利于保护中小投资者的利益。 2、股利支付比例高。由于房地产信托必须要把90%的应税收人作为股利分配,因此,房地产信托的股东能够获得稳定的即期收入。从历史上来看,房地产信托的收益率比其他股票综合指数的回报率相对要高一些。房地产信托的收入以相对稳定的租金收入为主。由于股利源自房地产信托所持有房地产的定期租金收入,因此它的股利较为稳定,波动性小。相对固定收益证券而言,房地产信托股票具有抗通货膨胀的保值功能。 3、房地产信托是标准化可流通的金融产品。房地产信托一般从上市或非上市公司收购房地产资产包,主要是商业地产、工业地产、写字楼等,且严格限制资产出售,较大部分收益来源于房地产租金收人、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益,能够在证券交易所上市流通。而目前国内的房地产信托计划是受合同限制的集合非标准化金融产品,一般不涉及收购房地产资产包的行为,其收益则视信托计划的方案设置而定,目前尚无二级市场,不能在证券交易所上市流通。 二、制约我国房地产信托(REITs)发展的因素 (一)房地产信托方面法律构建不够完善 房地产信托的运行需健全的法律制度。现在我国民间资金相对较为充裕,民间非正式金融也比较普遍。在目前投资工具有限和房地产开发热潮的形势下,也有部分资金流入房地产业,这意味着房地产信托还是有很大的发展空间。但要把民间资金引入到房地产信托渠道,必须利用法律法规进行引导、规范。国内信托行业的立法依据只有2001年颁布的《中华人民共和国信托法》以及2007年1月由中国银行业监督管理委员会修订并颁布的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》。即所谓的“一法二规”。新法规突破了过去种种对信托资金筹集的限制,在风险控制方面加入了更多的条款,但仍然存在投资门槛比较高的问题。如尚不允许公开宣传,使得房地产信托投资很难成为大众普遍接受的投资工具。 另外,在房地产信托业务中碰到的种种细节的问题还缺乏明确的规定,例如,房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托是否需要及如何进行产权转移及变更登记等问题等等。在发达国家都有专门的房地产信托法律对该行业进行规制。总之,无论是房地产信托资金规模的扩