第一章物业管理方案的制定2..doc

第一章物业管理方案的制定 一．物业管理早期介入的准备： 1了解物业管理对物业的基本要求 物业的规划设计要科学合理，适用美观，并要方便维修和养护。 建筑施工质量和建筑材料质量要好，以减少使用成本。 配套设施齐全，能为业主和使用人提供多种服务。 环境安全，方便，优美，舒适。 能为物业管理提供必要的设施。 2组织技术力量 3收集相关资料。 4确定工作方法 5准备设备器材和资金。 二．接管准备阶段的实施 1．组织验收小组 2．明确验收标准。 3．确认验收方案 4．拟订日后物业管理方案和制度。 5。准备验收资料 6参与竣工验收。 三．可行性研究的主要作用与内容 物业管理可行性研究，最核心的内容是测算物业管理方案实施后能否给企业带来正常利润或其他回报。根本目的是为投资提供科学、可靠的依据，实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目实施带来的经社会和环境效益。 1．项目情况分析 2．市场分析与需求预测。 3．同类项目情况分析。 4．企业自身条件分析。 5．项目方案研究。 6．人力资源研究。 7．项目实施过程研究。 8项目的成本分析及资金筹措研究。 9项目经济，社会和环境效益分析 10结论及建议。 四．可行性研究的阶段划分 1投资机会研究：主要任务是分析和估计投资项目或投资方向成功的可能性，对投资项目或投资方向提出建议。投资机会研究主要从项目发展的背景，基础和条件等方面进行分析和研究。 2初步可行性研究。主要是在投资机会研究的基础上，进一步对项目实施的可能性与潜在效益进行论证分析，对项目的盈利性进行分析和估算，进行项目的初步选择和范围的确定。 3详细可行性研究。是项目决策的基础，是分析项目在技术，财务，经济上的可行性以作出决策的关键步骤。在这一阶段，需要对项目进行深入的技术经济论证，仔细分析项目的利弊，对多种方案进行优选，从中选出满意的可行性方案。这一阶段对估算的精确度要求较高。 4．项目评价与决策，这一阶段重点进行项目评定和投资决策，提出正是的可行性研究报告。按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的建设工程项目及重要的小型项目，必须经过有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。物业管理的可行性研究报告以及在可行性研究基础上拟订的物业管理方案可以请有关专家进行评估。 五可行性研究报告的结构 1总论。简单介绍可行性研究任务的背景等。 2物业项目分析。 3服务需求分析与预测。 4物业管理企业自身条件与服务能力分析。 5人力资源分析 6物业管理方案要点及方案实施进度分析。 7物业管理服务费用测算。 8项目的经济，社会和环境效益评价。 9结论及建议 10附件。市场调研的详细资料等可作为可行性研究报告的附件。 六绿地景观再开发内容 1绿地景观现状分析 2绿地景观再开发的意义与目标 3绿地景观再开发内容的规划设计 4绿地植物种类的选定 5环境小品的设计 6绿地景观再开发的环境影响评价 7绿地景观再开发的投资估算 8绿地景观再开发的效益分析 10规划设计图件 七停车场的扩建增建 1停车场的现状分析 2扩建增建停车场的原则和目标 3扩建增建停车场的位置与规模规划 4停车场布局的规划设计 5停车场配套设施的规划设计 6扩建增建停车场的可行性分析 7扩建增建停车场的环境影响评价 8扩建增建停车场的投资估算 9扩建增建停车场的效益分析 10规划设计图件。 八．综合经营服务场所的再开发 1现有综合经营服务场所分析 2综合经营服务场所再开发的原则和目标 3再开发的可行性分析 4再开发的内容与方式的规划 5再开发具体方案的设计 6再开发的投资估算 7再开发的环境影响评价 8再开发的效益分析 9规划设计图件 九物业再开发利用的原则和条件 1尊重业主意愿的原则 2经济适用的原则 3开学规划的原则 条件1物业本身的条件 2业主的愿意 3物业管理企业的运作能力 十车库的防火规范 1车库的防火设计，必须从全局出发，做到安全适用，技术先进，经济合理。符合国家现行的有关设计标准和规范的要求。该标准从防火分类和耐火等级，总平面布局和平面布置，防火分隔和建筑构造，安全疏散，消防给水和固定灭火系统，采暖通风和排烟，电气等方面明确了对汽车库，停车场的防设计的规范要求。 2汽车库修车库周围应设环形车道，当设环形车道有困难时，可沿建筑物的一个长边和另一边设置消防车道，消防车道宜利用交通道路。消防车道的宽度不应小于4米，尽头式消防车道应设回车道或回车场，回车场不宜小于12M*12M.。穿过车库的消防通道，净空高度和净宽度均不应小于4米，当消防车道上空遇有章障碍物时，路面与障碍物之间的净空不应小于四米。 3汽车库应该设防火墙划分防火区。防火墙直接砌在汽车库的基础或钢筋混凝土的框架上。防火墙可砌筑在不燃烧体地面