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中国保障性住房项目融资模式探究【摘要】 根据中央要求，2011年政府计划建设1000万套保障房，需要资金约1.3万亿，今后4年建设2600万套保障房还将需要3.4万亿资金。公共住房的公益性与保障性注定了其投资必然是低收益甚至负收益，依靠现有的市场化融资手段显然难以推进。本文把保障房建设归于基础设施建设，属于项目融资适用的范围，并提出了“PPP+REITS”（Private-Public-Partnership+Real Estate Investment Trust）的建议，即公私合营和房地产投资信托基金相结合的融资模式，筹集社会公众资金，保证保障房建设的可持续性发展。 【关键词】 保障性住房 项目融资 PPP REITS 一、引言 项目融资是国际上20世纪70年代末、80年代初广泛兴起的一种新的融资方式。由于项目融资方式与传统的融资方式相比，能更有效地解决大型基础设施建设项目的资金问题，因此被世界上越来越多的国家所应用。P.K.NEVIT（皮特1996年第六版中对项目融资的定义是：项目融资就是在向一个经济实体提供贷款时，贷款方查看该经济实体的现金流和收益，将其视为偿还债务的资金来源，并将该经济实体的资产视为这笔贷款的担保物，若对这两点感到满意，则贷款方同意贷款。国际上常用的项目融资的基本模式有：项目直接融资模式、设施使用协议融资模式、生产支付协议融资模式、杠杆租赁融资融资模式、BOT项目融资模式、ABS项目融资模式等。 PPP（Private-Public-Partnership）项目融资模式是近年来出现的一种新的融资模式，即公共部门与私人企业合作模式，是指政府、营利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系的形式。这是一种以各参与方的双赢为合作理念的现代融资模式，通过这种合作形式，合作各方可以获得比预期单独行动更有利的结果。合作各方参与某个项目时，政府并不把项目的责任全部转移给私人企业，而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。PPP项目融资模式在城市公共基础设施建设中应用的显著特点在于通过引入私人企业，将市场中的竞争机制引入城市公共基础设施建设中，更有效地提供公共服务。而且，在PPP项目融资模式下，城市公共基础设施的建设可以采用多种形式，主要有八种典型方式：服务协议（Service Contract）、经营和维护协议、租赁―建设―经营（LBO）、建设―移交―经营（BTO）、建设―经营―移交（BOT）、扩建后经营整体工程并转移（Wraparound Addition）、购买―建设―经营（BBO）、建设―拥有―经营（BOO）。 房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）从国际范围看，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质有所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。 二、保障性住房融资模式分析 从目前来看，我国保障性住房的资金主要来自以下渠道：财政、住房公积金、土地出让净收益、银行贷款等。而要扩大融资规模，可采用“PPP+REITS”模式，过程如图1所示。 首先，政府城建部与房地产企业针对保障房建设组建项目公司问题，政府主要提供土地及部分股本金，房地产企业通过招标选择。目前，政府财政投资保障房建设主要是土地出让金和住房公积金。国家规定，经济适用房等保障性住房的利润率不超过3%，但实际操作中一般项目的利润率能达到4%～8%，与一般房地产开发30%甚至以上的利率相比是非常低的。但事实上承建保障房之后，开发商可以从地方政府那里获得信贷、土地、税收等多种优惠条件，潜在的附加利润非常可观。所以，组建项目公司可行，房地产商负责公司的运营与管理。此外，项目公司可采用BOT或BOO的融资模式，即先由房地产商组织建设保障房，然后由其运营一段时间直到收回成本和一定收益后，再转移给政府或者归房地产商拥有。而在实际运用中，由于保障房主要是针对低收入群体，对于房地产商经营，可规定一定的限制条件，比如设定最高租金等。 其次，当项目公司组建后，可以通过债务融资充实资金，资金来源主要是银团贷款、保险基金和社保基金等。2010年9月，华夏银行重庆分行为该市民心家园授信16亿元用于公共租赁住房建设，并发放国内银行首笔公共租赁住房贷款6377万元。2010年9月到11月，该行向重庆公租房公司先后发放7笔贷款，累计金额超过5亿元。但是到了2011年，由于信贷政策紧缩等原因，贷款进度出现停滞，国开行由此加入，继续为