第七章土地增值税理论与税收筹划实务案例.ppt

房地产开发费用的扣除问题 （1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开 发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 （2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 上述具体适用的比例按省级政府规定的比例执行。 （3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。 （4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 在土地增值税清算时，无论房地产开发企业借款利息支出如何核算，均应按房地产开发费用的规定计算扣除。 对房地产开发企业向非金融机构（包括企事业单位、其他机构、境外非金融机构等）以及个人的借款、分支机构向总部借款所支付的利息，不得扣除。 总部（母公司）向分支机构（子公司）转贷，分支机构支付的利息不能凭银行开给总部的利息凭据计算扣除。 （四）与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 A.营业税。转让土地使用权和销售不动产，税率5% B. 城建税及附加。城建税税率（7%、5%、1%） C.印花税。按产权转移证书所载金额的万分之五贴花（特指:其他的土地增值税纳税义务人在计算时允许扣除在转让时缴纳的印花税）。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。 对代购买方缴纳的税款,不得列入成本。 （五）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%扣除。 四、房地产开发企业的扣除项目 按转让类型具体分以下几种扣除方式： Ａ．直接转让土地使用权的扣除项目。对取得土地（不论生地还是熟地）使用权后，未进行开发即转让的，其扣除项目为： （1）取得土地使用权所支付的金额; （2）按国家统一规定交纳的有关费用; （3）在转让土地环节缴纳的税金。 　不能加计20%的扣除。这样规定，其目的主要是抑制“炒买炒卖”地皮的行为。 B.取得房地产使用权后直接转让的扣除项目 （1）取得房地产所支付的价款; （2）按国家统一规定交纳的有关费用; （3）在转让房地产环节缴纳的税金。 不能加计20%的扣除。 C.进行土地开发不进行房地产开发的扣除项目 取得土地使用权后,仅进行土地开发(进行 “三通一平”或“七通一平”)，不进行房地产开发的，扣除项目为：　 （1）取得土地使用权所支付的金额; （2）按国家统一规定交纳的有关费用; （3）开发土地的成本、费用； （4）在转让土地环节缴纳的税金。 （5）取得土地使用权所支付的价款和开发土地的成本之和加计20%的扣除。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。 D.进行房地产开发的扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额; （2）按国家统一规定交纳的有关费用; （3）开发土地和新建房及配套设施成本、费用； （4）与转让房地产有关的税金； （5）取得土地使用权所支付的价款和开发土地和新建房及配套设施成本之和加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。 E.成片受让、分批开发转让的扣除项目 1.基本规定： 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按已转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按已转让面积占总可售建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 “总面积”是指可转让土地使用权的土地面积。即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的土地面积（如道路、绿化等公用设施的用地。 2.分摊方法： （1）转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊； （2）按转让的建筑面积占可售总建筑面积的比例计算分摊； （3）税务机关确认的其他方式计算分摊。 需要说明的是（1）、（2）两种分摊方法计算的结果是有差别的 【例】 某房地产开发公司以1000万元购买10000平方米的土地（熟地）进行房地产开发。该房地产公司共建写字楼、住宅楼各1栋，其中：写字楼占地面积4000平方米，建筑面积15000平方米；住宅楼占地面积6000平方米，建筑面积10000平