商业游憩开发的步骤.pptVIP

第三章 商業遊憩產業開發 第一節 開發與併購 第二節 可行性研究 第三節 開發商業遊憩產業的優、缺點 第四節 餐館開發的選擇 第五節 餐館開發成功的關鍵 第一節　開發與併購 一、商業遊憩開發的步驟 （二）執行階段 １．找到合適地點並且取得優先議約權。 ２．委託專業公司做可行性分析。 ３．獲得建築許可執照。 ４．組合一個專業團隊。 ５．準備建築規劃草圖及計算投資金額。 ６．找商業遊憩管理公司議約交付或是選 　　擇特許加盟。 二、商業遊憩併購的步驟 （一）規劃階段 （二）執行階段 １．找到合適的商業遊憩個案並取得優先議約權。 ２．委託專業公司做併購投資的可行性分析。 ３．協商談判銷售的條件。 ４．完成購買合約。 ５．商業遊憩標的物部分或大規模的重新整修。 ６．找商業遊憩管理公司交付管理或是選擇特許加盟。 第二節 可行性的研究 一、地點選擇 二、市場分析 　 (一)商業遊憩市場競爭分析方法 2.競爭指數方法(Competitive Index Method) 3.預測市場佔有率 (2)會議市場 (3)休閒市場 4.住房率的預測 三、旅館房間數的供給與需求 旅館房間需求與供給的風險分析案例： 四、勞力分析 第三節　開發商業憩產業的優、缺點 第四節　餐館開發的選擇 一、餐館開發的理念 二、餐館開發理念與市場 第五節　餐館開發成功的關鍵 二、餐館市場的評估要點 (一)市場策略 (二)餐館市場的利基點 * １．開發新商業遊憩個案理念的產生及開發的目標 ２．了解及配合政府商業遊憩開發的法規 ３．選擇適當的地區或城市 ４．尋找可能的地點，並確認土地使用是否有所限制 ５．尋找市場的利基點 ６．初步的經濟環境分析及市場評估。 （一）規劃階段 １．併購商業遊憩個案理念的產生及併購的目標 ２．國內及國際商業遊憩市場的需求及趨勢分析 ３．選擇適當的地區或城市 ４．尋找市場利基點 ５．尋找合適且有獲利潛力的商業遊憩個案 表3-1 評估五星級旅館市場的房間容量 1.市場滲透法(Market Penetration Method) (1)商務市場 五、設施─ 1.客房的設施 2.餐飲娛樂設施 3.運動相關設施 六、財務預測 圖3-1 台灣2001年國際觀光旅館營業收入比例圖 一、從事餐館事業的優點 (一)投資報酬 (二)轉售及連鎖經營機會 (三)社交功能 (四)挑戰的機會 (五)生活型態的偏好 (六)自我實現的機會 二、從事餐館事業的缺點 (一)工作時間過長 (二)專業知識的缺乏 (三)個人特質及家庭 配合 (一)開發建造一個全新的餐館來經營 (二)投資購買現存的餐館，依現況繼 續經營或改變策略 (三)加盟連鎖餐館的經營 (四)替別人經營一個獨立的餐館 低度 沒有 中度 中度 中度至 高度 沒有 管理 中度 中度 中度 中度 低度 從低至中等 加盟 高 最高 最高 高度 高度 投資成本最高 開發 高 高 高 高度 高度 投資成本高 購買 報酬 回饋 財務 風險 心理上 的負擔 個人 壓力 經驗的 需求 最初投資成本 表3-2 購買、開發、加盟及管理餐館優缺點之比較表 (一)品質 (二)菜單設計 (三)價格 (四)生產標準程序 (五)管理 (六)地點 (七)標準食譜及份量 (八)服務的型式 一、餐館地點的選擇 (一)市場的人口數及潛力 (二)家庭所得 (三)同類型餐館及非同類型餐館的競爭 (四)餐館集合處 三、專業的管理 (一)管理者的不能勝任 (二)對餐館事業的外行及缺乏經驗 (三)專業管理的不平衡 四、產品及服務 五、價格及價值 六、明確的產品與主題 *