农村集体土地流转规定及程序.docVIP

农村集体土地流转规定及程序自上个世纪90年代始，全国存在着大量擅自将农村集体所有土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议，然后进行建设房屋，或自用或转租他人，从中获利。 但是现阶段，国家法律不允许农民集体所有的土地使用权出让、转让或出租用于非农业建设。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此，农民集体所有的土地使用权一般不得出让、转让或出租用于非农业建设。如果农村集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，必须使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地，并且要向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农业用地的，还要办理农用地转用审批手续。 如果企业不按照以上规定租用集体土地用于非农业建设，双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。 但是，如果仍然按照土地管理法的规定执行，先由上级政府进行征地，将土地性质从农民集体所有变为国有，然后进行出让，成为建设用地。这个过程中程序繁杂，环节很多，一个项目运作下来一般需要两年时间。 近年来，部分地区逐渐放宽了对集体土地流转的限制。2001年2月和6月，国土资源部分别在苏州、安阳召开了两次土地制度创新试点工作座谈会，设立了河南新乡、安阳、江苏苏州、昆山、安徽芜湖、上海南汇、浙江湖州、福建古田、广东深圳等多个集体建设用地流转试点地区，此举是对我国现有《土地管理法》的重大突破。各试点地区也相继出台了相关管理办法，如《广东省关于实行农村集体建设用地使用权流转的通知》、《北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法》、《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》等。这些地方文件明确规定了集体建设用地可以以出让、转让、抵押、出租等方式流转，并规定了流转的条件、流转的审批程序等内容。 这些地方政府制定的文件，其关于土地流转的主要规定如下： (一)关于流转的条件 各地方法规规定的流转条件有以下内容： 1、凡是进行流转的农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划，在城市、村镇规划区内的，应符合城市规划和村镇建设规划。 2、依据国家法律需立项审批建设项目的，应依法取得立项批复。 3、权属合法、四至清楚、没有纠纷。 流转的集体建设用地必须是依法确权，明确集体土地的所有者和现在土地的使用者，四至清楚且与周边土地所有者和使用者权属无争议，面积准确。绝大部分地区为了避免纠纷的产生，对需流转的集体非农建设所使用的土地先进行了确权、登记、发证工作，并明文规定“未经登记发放集体土地所有权证的，不得进行流转”(《安阳市集体建设用地流转管理试行办法》)。 4、流转的必须是存量集体建设用地，而非指耕地及其它集体土地。 流转土地必须是已经依法批准作为建设用地或者已经依法批准转为建设用地，由农用地转为集体建设用地的土地，必须按照用途管制的要求，经过申请和严格的审批，不允许擅自将农用地进行流转。 5、严格限定集体建设用地流转的用途 流转的集体建设用地可以兴办各类工商企业，兴办公共设施和公益事业，兴建农村村民住宅等。取得集体建设用地的单位和个人，应当按照区县政府建设用地批准文件规定的用途使用土地，不得随意改变。通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地，不得用于商品房地产开发和住宅建设。 (二)流转的方式与期限 各地方规定的集体建设用地的流转方式有下列几种： 1、出让：是指集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者一次性支付土地出让价款的行为。出让方为集体经济组织，受让方取得集体出让建设用地使用权。集体建设用地使用权出让的最高年限，不得超过同类国有土地使用权出让的最高年限。 2、出租：指集体土地所有者或者农村建设土地使用权人作为出租人将其集体土地的建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行为。出租的年限不高于《合同法》规定的租赁合同的最高年限，即20年。出租农村集体建设用地的情形在城乡结合部比较普遍，一般用于建设工业园区、集贸、建材、家电、花卉等市场。 3、转让：是指出让集体建设用地使用权人将集体土地使用权再转移的行为。转让方为本次流转前的原使用权人。 4、作价出资或入股：是指集体土地所有者将一定